潘石屹的救贖

來(lái)源：時(shí)間：2008-01-29 22:48:38

　　SOHO中國(guó)在最合適的時(shí)間實(shí)現(xiàn)“諾曼底登陸”之后，它的創(chuàng)始人能否在掌聲與非議之中完成自身商業(yè)使命的自我救贖？
　　
　　10月9日晚上10點(diǎn)，伴著清涼的夜幕，潘石屹和他的團(tuán)隊(duì)回到北京。30多個(gè)小時(shí)之前，他在香港略顯潮濕的天氣里見(jiàn)證了SOHO中國(guó)有限公司（以下簡(jiǎn)稱SOHO中國(guó)）成功登陸香港證交所，首日開(kāi)盤(pán)價(jià)為10.1元，比招股價(jià)上漲21.69%。
　　在回到北京之后的幾天里，潘石屹?zèng)]有再去關(guān)注SOHO中國(guó)的股價(jià)�！耙簧弦幌碌�，我的心臟可受不了那種刺激。”這位SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)用一種幸福的語(yǔ)調(diào)告訴《當(dāng)代經(jīng)理人》，“壓力從未像今天這么大！”
　　僅從他要應(yīng)對(duì)的利益相關(guān)者來(lái)看，壓力確實(shí)不小。在上市之前，SOHO中國(guó)有大約5800個(gè)客戶需要維系和服務(wù)，而上市之后，其股票認(rèn)購(gòu)者達(dá)到57萬(wàn)之眾，潘石屹坦言必須要對(duì)這57萬(wàn)人負(fù)責(zé)。更重要的是，個(gè)人財(cái)富突然被放大了。以上市當(dāng)日收市價(jià)9.55港元計(jì)算，潘石屹夫婦所持股份的市值達(dá)317.45億港元，由此躋身中國(guó)各種富豪榜前列。
　　不可否認(rèn)，這種個(gè)人與企業(yè)兩種身份的同時(shí)轉(zhuǎn)換讓潘石屹興奮不已，在接受《當(dāng)代經(jīng)理人》專訪的過(guò)程中，談興很濃的他甚至把親自去美國(guó)買(mǎi)來(lái)的最新款iPhone手機(jī)展示給記者看。顯然，他對(duì)面前的壓力充滿了樂(lè)觀。
　　

　　對(duì)于此時(shí)的潘石屹來(lái)說(shuō)，終于擺脫了五年前那次失敗的上市經(jīng)歷的陰影。
　　2002年初，為準(zhǔn)備海外上市，潘石屹在英屬開(kāi)曼群島注冊(cè)成立了SOHO中國(guó)，將SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、博鰲藍(lán)色海岸、長(zhǎng)城腳下的公社四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目一起打包放入了SOHO中國(guó)。當(dāng)年10月12日，在為長(zhǎng)城腳下的公社舉辦的開(kāi)業(yè)典禮上，潘石屹首次向媒體披露，SOHO中國(guó)已順利通過(guò)香港聯(lián)合交易所和紐約證券交易所的上市聆訊，上市在即。然而，不久即傳出SOHO中國(guó)被迫無(wú)限期推遲上市進(jìn)程的消息，原因是中國(guó)內(nèi)地和香港、美國(guó)等海外地區(qū)的財(cái)務(wù)制度存在差異，使得SOHO中國(guó)當(dāng)年盈利較預(yù)期出現(xiàn)巨大落差，承銷商無(wú)法成功說(shuō)服基金經(jīng)理和其他機(jī)構(gòu)投資者。
　　這次成功上市有什么不同？答案是沒(méi)有什么不同，而且上市過(guò)程更像一部充滿曲折的好萊塢電影。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，2002年未能成功上市的敗因，恰恰成了2007年成功的動(dòng)因：原本被海外投資者詬病的土地零儲(chǔ)備，在潘石屹看來(lái)，已經(jīng)成了SOHO中國(guó)獨(dú)特商業(yè)模式的底線。
　　這正是整個(gè)故事的離奇之處：同一個(gè)公司，同一個(gè)團(tuán)隊(duì)，同一種商業(yè)模式，為何五年之后所經(jīng)歷的際遇會(huì)有天壤之別？這也正是潘石屹在贏得掌聲的同時(shí)遭受非議的地方所在。如果說(shuō)潘石屹已經(jīng)成功地把SOHO中國(guó)的商業(yè)模式跟投資者解釋清楚了的話，那么故事實(shí)際上才剛剛開(kāi)始，一個(gè)顯而易見(jiàn)的常識(shí)是，SOHO中國(guó)成功上市并不等于SOHO中國(guó)成功，一切都需要從零開(kāi)始。
　　同樣，暴富之后能否承受因之而來(lái)的商業(yè)使命并將其變現(xiàn)，更是擺在“升級(jí)版”的潘石屹面前的一道終極命題。
　　
　　“交代”問(wèn)題
　　
　　香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山，潘石屹團(tuán)隊(duì)用9天時(shí)間走完了這8個(gè)城市，平均每天開(kāi)10場(chǎng)會(huì)議，這就是SOHO中國(guó)路演的時(shí)空隧道。在這個(gè)過(guò)程中，一對(duì)一的會(huì)議共有58場(chǎng)，分組會(huì)議有73個(gè)投資基金參加，午餐會(huì)議有291個(gè)投資基金參加。一對(duì)一的會(huì)議后，那些海外基金經(jīng)理們的下單率為94.8%。這是潘石屹最想看到的結(jié)果，因?yàn)?年前正是這些基金經(jīng)理們向SOHO中國(guó)投下了不信任票。
　　“2002年之所以沒(méi)能上市成功，主要原因就是當(dāng)時(shí)的投資機(jī)構(gòu)和基金經(jīng)理更看重PA（市凈率）。”瑞銀亞洲執(zhí)行董事、中國(guó)股票資本市場(chǎng)部主管朱俊偉透露說(shuō)，“隨著這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益火爆，投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)而以PE（市盈率）來(lái)看待地產(chǎn)企業(yè)，更加注重企業(yè)的成長(zhǎng)性，這才會(huì)有今天對(duì)SOHO 中國(guó)的踴躍認(rèn)購(gòu)�！币�?yàn)槁费莘磻?yīng)熱烈，SOHO中國(guó)面向散戶公開(kāi)發(fā)售的股票獲得169倍的超額認(rèn)購(gòu)，從而使散戶投資者與機(jī)構(gòu)投資者共享15.49億股股票。
　　事實(shí)上，這對(duì)潘石屹來(lái)說(shuō)多少有點(diǎn)意外，因?yàn)榫驮赟OHO中國(guó)發(fā)布招股書(shū)之日起，就有機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為其6.3至8.3港元的招股價(jià)偏高，而SOHO中國(guó)2006年的利潤(rùn)只有3.4億元，與前幾年相比大為縮水，“招股書(shū)里2007年將近16.24億的預(yù)期利潤(rùn)從何談起”？
　　在之前半年籌備上市的過(guò)程中，潘石屹向投資者們解釋了無(wú)數(shù)遍的一個(gè)“疑點(diǎn)”：SOHO中國(guó)為何2006年利潤(rùn)突然下滑？“很多人不了解的情況是，在2005年年底，香港會(huì)計(jì)師工會(huì)出臺(tái)了一個(gè)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。”潘石屹再次向《當(dāng)代經(jīng)理人》解釋，“在這個(gè)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)核算體系發(fā)生重大變化。之前是完成多大工程量，就記入多大的銷售收入；現(xiàn)在則是只有全部工程完工，才開(kāi)始記入銷售收入�！边@就造成SOHO中國(guó)2005年之前的公司利潤(rùn)所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都是直線上升，而到了2006年突然下滑的直接原因。
　　潘石屹需要向海外，特別是香港的投資者“交代”清楚的另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是SOHO中國(guó)的土地零儲(chǔ)備戰(zhàn)略。這是直接導(dǎo)致5年前上市折戟的原因所在。熟悉香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都知道，由于香港是一個(gè)土地極為稀缺的城市，所以大大小小的房地產(chǎn)公司、尤其是上市的房地產(chǎn)公司，都非常看重自身的土地儲(chǔ)備，把大量的土地儲(chǔ)備視為企業(yè)生存的安全閥，這也就直接影響了包括散戶在內(nèi)的各種投資者的投資口味。
　　而SOHO中國(guó)的土地戰(zhàn)略顯然成了香港投資者眼中的另類。在今年年初拿下北京三里屯47萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目之前，SOHO中國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷了3年的“地荒”，對(duì)于一個(gè)即將在香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是很讓人費(fèi)解的一種“無(wú)為”。無(wú)論是已經(jīng)功成名就的萬(wàn)科，還是剛剛名聲大噪的碧桂園，這些大陸的“明星地產(chǎn)企業(yè)”無(wú)一不是以大量的土地儲(chǔ)備為根基的�！癝OHO憑什么另類？”這是潘石屹受到的最大質(zhì)疑。
　　潘石屹不得不為此展開(kāi)平生以來(lái)最密集的游說(shuō)攻勢(shì)�！皫缀趺看闻c投資者會(huì)談，我都要著重解釋這個(gè)問(wèn)題。”潘石屹告訴《當(dāng)代經(jīng)理人》。事實(shí)上，這個(gè)問(wèn)題的答案簡(jiǎn)單得已經(jīng)不能再簡(jiǎn)單。“SOHO中國(guó)首先是一個(gè)商用物業(yè)公司，其次SOHO中國(guó)是一個(gè)專注CBD項(xiàng)目的商用物業(yè)公司�！迸耸龠M(jìn)一步解釋道，“這就決定了我們只能在黃金地段拿地，而要看到利潤(rùn)，就必須快速完工、快速交易。所有拿到的地都蓋了房子，所以看起來(lái)似乎永遠(yuǎn)是土地零儲(chǔ)備。”
　　有人曾經(jīng)向潘石屹討教，為何不把SOHO中國(guó)在前門(mén)的土地存起來(lái)。潘石屹的回答道出了問(wèn)題的關(guān)鍵：“現(xiàn)在前門(mén)大街已經(jīng)封閉了，如果再等上兩年開(kāi)發(fā)的話，土地可能會(huì)有所升值，但政府會(huì)有耐心等嗎？”按照潘石屹的說(shuō)法，一個(gè)房地產(chǎn)商可以把他在內(nèi)蒙的土地存上十年八年都沒(méi)問(wèn)題，但在北京，在CBD，“顯然不可能”。這種獨(dú)特的市場(chǎng)環(huán)境決定了SOHO中國(guó)只能走“快速拿地，快速完工”的土地戰(zhàn)略。
　　
　　上市：救贖之門(mén)？
　　
　　盡管可以說(shuō)服投資者們認(rèn)可SOHO中國(guó)的土地戰(zhàn)略，但潘石屹無(wú)法改變的卻是宏觀環(huán)境，這讓他在SOHO中國(guó)路演過(guò)程中經(jīng)歷了從地獄到天堂般的戲劇性輪回。
　　如果把SOHO中國(guó)今年的上市歷程看作一部小說(shuō)的話，那這部小說(shuō)的時(shí)代背景就是一直纏繞在潘石屹耳邊的美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)危機(jī)。一旦這場(chǎng)危機(jī)演變成金融危機(jī)，直接的受害者極有可能就是SOHO中國(guó)股票購(gòu)買(mǎi)者的國(guó)際各大投資機(jī)構(gòu)，對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，此時(shí)無(wú)疑身處一個(gè)隨時(shí)可能會(huì)崩裂的利益鏈條之上。
　　與此同時(shí)，SOHO中國(guó)的上市時(shí)機(jī)也極為敏感，因?yàn)?月中旬美國(guó)各大銀行的上一季度財(cái)報(bào)遲遲沒(méi)有出來(lái)，這些潛在投資者們顯然也不敢輕舉妄動(dòng)。此時(shí)，不僅SOHO中國(guó)5年前上市擱淺的一幕總是在潘石屹眼前浮現(xiàn)，他甚至還想到了當(dāng)年中國(guó)電信、中海油海外上市功虧一簣的場(chǎng)景。“那真是可以讓人一夜長(zhǎng)滿白發(fā)�。　迸耸俑锌�。
　　