一、商品房預(yù)售的概念（熟悉）

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可。建設(shè)部第131號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題進一步作了細化。

　　例題：（�。┦侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。

　　A、商品房銷售

　　B.商品房預(yù)售

　　C.商品房轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房買賣

　　答案：B

　　解析：這是商品房預(yù)售的概念。

　　二、商品房預(yù)售的條件（掌握）

　�。�1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　�。�2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　�。�3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

　�。�4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　例題：商品房預(yù)售的條件包括（�。�

　　A、取得土地使用權(quán)證書

　　B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期

　　D.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預(yù)售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項“按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應(yīng)在25%以上。

　　三、商品房預(yù)售許可

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售時，應(yīng)當向求購人出示《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　�。�1）商品房預(yù)售許可申請書；

　�。�2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

　�。�3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

　�。�4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；

　　（5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明

　�。�6）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售分層平面圖。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（�。┓侥茴A(yù)售商品房。

　　A.《商品房銷售許可證》

　　B.《商品房預(yù)售許可證》

　　C.《商品房經(jīng)營許可證》

　　D.《商品房買賣許可證》

　　答案：B

　　解析：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

　　四、商品房預(yù)售合同登記備案（掌握）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。

　　例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起（�。┤諆�(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。