因不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效，或者使得物權(quán)變動(dòng)取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國(guó)，不論是作為財(cái)產(chǎn)基本法的物權(quán)法，還是涉及物權(quán)的其他法律如土地法、房地產(chǎn)法、森林法等，均必須對(duì)登記與物權(quán)實(shí)體法的關(guān)系問(wèn)題作出明確的規(guī)定。（注：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體物權(quán)的影響作用，請(qǐng)參考拙著“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一文，《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。）在各種不動(dòng)產(chǎn)登記中， 土地權(quán)利登記可以說(shuō)是最基本最重要的登記。因此有關(guān)土地登記的法理根據(jù)和土地登記機(jī)關(guān)的選擇這兩個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題必須首先予以明確。
　　1．關(guān)于土地登記的法理根據(jù)
　　所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國(guó)目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門(mén)管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來(lái)看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國(guó)家對(duì)行政事務(wù)的主權(quán)和國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)部門(mén)分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。
　　但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來(lái)看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國(guó)的民法物權(quán)法無(wú)不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒(méi)有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來(lái)取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢�道該抵押�?quán)的存在，而且法律沒(méi)有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒(méi)有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。
　　土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過(guò)登記為土地權(quán)利交易提供具有國(guó)家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開(kāi)的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。
　　1.1．土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)
　　作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨(dú)占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點(diǎn)是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。
　　土地權(quán)利的變動(dòng)有如下項(xiàng)目：
　　①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來(lái)并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，本質(zhì)是在國(guó)有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨(dú)立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因?yàn)樵诔鲎屩�前，該�?xiàng)權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。
　　②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨(dú)立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國(guó)目前主要是指國(guó)有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項(xiàng)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。
　�、圩兏�土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。
　　④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動(dòng)，主要指土地權(quán)利的交易，同時(shí)也包括了非交易的土地權(quán)利變動(dòng)。
　　任何一項(xiàng)土地權(quán)利的變動(dòng)都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項(xiàng)抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無(wú)其他的抵押權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利的存在，因?yàn)橐豁?xiàng)土地權(quán)利上在設(shè)定多個(gè)他項(xiàng)權(quán)利如兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)（這既符合不動(dòng)產(chǎn)的法理，也符合我國(guó)法律規(guī)定），這些他項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在著競(jìng)爭(zhēng)。解決土地權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來(lái)的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對(duì)先行實(shí)現(xiàn)。僅僅從這一點(diǎn)，就可以看出登記對(duì)土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動(dòng)所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財(cái)產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進(jìn)行行政管理。