具體分項核算如下：

　　1 .項目全部建成后的市場價格：

　　根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點(diǎn)，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象— XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進(jìn)行評估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個功能部分，分?jǐn)偣�共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

　　酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 )

　　建筑面積 93584 . 80 ㎡

　　場：建筑面積 7763 . 46 ㎡

　　寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 . 64 ㎡

　　B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 . 44 ㎡

　　1 . 1 關(guān)于 XX 大廈酒店部分的評估

　　XX 大廈的酒店部分按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，預(yù)計在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

　　收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當(dāng)中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?( 折現(xiàn)率 ) 將估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價時點(diǎn)后累加，以此確定估價對象在估價時點(diǎn)的價值。

　　采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：

　　a .估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

　　b .估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

　　c .估算估價對象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營者利潤等。

　　d .計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

　　e .確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

　　f. 確定收益年限。即估價對象自估價時點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。

　　g .選擇報酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

　　V = A / Y 「 l — 1 / (1+Y)n 」公式中

　　V —— XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價格;

　　A ——年凈收益;

　　Y ——報酬率;

　　n ——收益期限，自估價時點(diǎn)起至未來可獲得收益時間。