6.1　收益法的基本原理

　　6.1.1　收益法的概念

　　收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來正常凈收益，然后利用報酬率或資本化率、收益成數(shù)將其轉(zhuǎn)換為估價時點時的價值，以此求取估價對象價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

　　根據(jù)將未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：地價=年地租×購買年例如，威廉。配第在《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”后來有了地租資本化法，即：地價=地租/利息率并用其來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)-購買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)”。之后有了直接資本化法(價格=年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價格=年收益×收益乘數(shù))。再后來，出現(xiàn)了報酬資本化法。

　　下面先以報酬資本化法為主來說明收益法。雖然從歷史來看先有直接資本化法后有報酬資本化法，但弄懂了報酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購買年法一樣。直接資本化法將在本章第5節(jié)介紹。