第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　（一）、專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的不同

　　估價(jià)的通俗含義是：估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論這種估計(jì)是對(duì)還是錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價(jià)，稱為非專業(yè)估價(jià)。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價(jià)是否合理，或者自己應(yīng)當(dāng)出價(jià)多少購(gòu)買合適，都可以自己估計(jì)，或者向親朋好友打聽一下價(jià)格。這種估價(jià)則屬于非專業(yè)估價(jià)。非專業(yè)估價(jià)，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對(duì)科學(xué)、準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價(jià)，不是任何人都能做到的。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易或者滿足其他目的估價(jià)，很顯然非專業(yè)估價(jià)是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會(huì)公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會(huì)公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來(lái)從事。

　　概括起來(lái)，專業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：

　�、儆蓪�業(yè)人員完成——專業(yè)估價(jià)是由具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來(lái)完成的；

　�、谑且环N專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治�、測(cè)算和判斷得出的；

　�、劬哂猩鐣�(huì)公信力——專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會(huì)公信力；

　�、軐�(shí)行有償服務(wù)——專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一種有償服務(wù)；

　�、莩袚�(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　特別提示：在閱讀教材時(shí)，最好是將教材的重點(diǎn)內(nèi)容歸納成一系列的考題。

　　（二）、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測(cè)算和判斷的科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測(cè)算和判斷的人員應(yīng)當(dāng)是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價(jià)師，而且要求在分析、測(cè)算和判斷時(shí)遵守公認(rèn)的原則，運(yùn)用科學(xué)的方法，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蜻M(jìn)行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價(jià)目的；特定房地產(chǎn)，稱為估價(jià)對(duì)象；特定時(shí)間，稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；公認(rèn)的原則，稱為估價(jià)原則；科的方法，稱為估價(jià)方法；嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，稱為估價(jià)程序。因此，房地產(chǎn)估價(jià)完整的定義是：房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專業(yè)意見的活動(dòng)。

　　歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)概念的要點(diǎn)如下：

　　（1）特定目的——估價(jià)目的；

　�。�2）特定房地產(chǎn)——估價(jià)對(duì)象；

　　（3）特定時(shí)間——估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　�。�4）估價(jià)原則——確保具有社會(huì)公信力；

　　（5）估價(jià)方法——確�？茖W(xué)性；

　�。�6）估價(jià)程序——確�？茖W(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)；

　　（7）特定的專業(yè)人員——房地產(chǎn)估價(jià)師。

　�。�8）專業(yè)意見——最終是否采納，將取決于委托人。