2011年造價(jià)師理論與法規(guī)輔導(dǎo)：城市房地產(chǎn)管理法1
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-08-24
《房地產(chǎn)管理法》所規(guī)范的房地產(chǎn)，實(shí)際上是指具有商品屬性的房產(chǎn)與地產(chǎn)。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
1.土地使用權(quán)出讓
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
土地使用權(quán)出讓必須符合以下要求：
�。�1）禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，其使用權(quán)方可有償出讓。
（2）土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。
�。�3）縣以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。
（4）應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。
�。�5）需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。
�。�6）土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
2.土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。