第六節(jié) 房地產(chǎn)估價的必要性

    一、理論上房地產(chǎn)估價的必要性

    一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：（1）獨一無二性。（2）價值量較大。

    具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”。

    房地產(chǎn)估價的重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，也是促進房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正�；�。

    二、現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要

    （一）房地產(chǎn)交易的需要

    （二）房地產(chǎn)抵押的需要

    （三）房地產(chǎn)典當?shù)男枰?/p>

    典當是出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當于賣價的資金（典價），但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產(chǎn)；而典權(quán)人則以支付低于買價的資金（典價），

    取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能（當?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán)）。

    （四）房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?/p>

    房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù)；二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

    其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成鄰近房屋傾斜，對房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當限制（如錯誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價。

    （五）房地產(chǎn)稅收的需要

    有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類很多，如房產(chǎn)稅、地價稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)合征的財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。這些稅收一般是以房地產(chǎn)的價值為課稅依據(jù)。

    （六）房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)男枰?/p>

    國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。國家在征用、拆遷這些房地產(chǎn)時，要給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補償。確定這些補償額，就需要房地產(chǎn)估價。

    （七）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要

    （八）企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需要

    （九）房地產(chǎn)管理的需要

    比如確定定期公布的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價；如何調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，需要估價等。

    （十）其他方面的需要

    比如把房地產(chǎn)的購買價格在土地和建筑物之間進行分配，就需要進行房地產(chǎn)估價

    房地產(chǎn)估價理論與方法第2講：房地產(chǎn)價格（2004）

    一、內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)價格的概念和形成條件；

    2、房地產(chǎn)的供求與價格；

    3、房地產(chǎn)價格的特征；

    4、房地產(chǎn)價值和價格的種類。

    二、考試要求

    1、了解房地產(chǎn)的概念和形成條件；

    2、熟悉房地產(chǎn)的供求與其價格的關(guān)系及房地產(chǎn)價格的特征；

    3、掌握房地產(chǎn)價值和價格的種類。

    三、內(nèi)容輔導(dǎo)

    第二章 房地產(chǎn)價格

    第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件

    一、房地產(chǎn)價格的概念

    房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。

    二、房地產(chǎn)價格的形成條件

    房地產(chǎn)之所以有價格，與任何其他商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：（1）有用性；（2）稀缺性；（3）有效需求。

    有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說“有用”，經(jīng)濟學上稱為使用價值或效用。

    房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿足每個人的需要或欲望，是相對稀缺，不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的。

    房地產(chǎn)價格要成為現(xiàn)實——不是有價無市，還必須對房地產(chǎn)形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購買能力支持的需要一——不但愿意購買而且有支付能力。

    人們把這種有支付能力支持的需要，稱為有效需求。