第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格

    求取某個可比實(shí)例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法

    由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時的價格變成了在估價時點(diǎn)時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交 價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計(jì)算公式如下：

    1.修正系數(shù)連乘形式：

    估價對象價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

    2.修正系數(shù)累加形式：

    估價對象價格=可比實(shí)例價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交　易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）

    值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項(xiàng)修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實(shí)際上應(yīng)有所不同。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S%，交易日期修正中從成交日期到估價時點(diǎn)時可比實(shí)例價格漲跌的百分率為±T%，房地產(chǎn)狀況修正中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為±R%，