2011房產(chǎn)估價師：不同目的的房地產(chǎn)估價講義匯總

    第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

    （請結(jié)合《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材110頁學(xué)習(xí)）

    一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

    （1）從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

    （2）從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

    （3）從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。

    作為評估機(jī)構(gòu)其評估結(jié)果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

    2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

    （1）市場法

    由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非�；钴S，因此市場法是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓價格評估

    普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具

    有可比性。

    （2）假設(shè)開發(fā)法

    對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法。

    （3）成本法

    當(dāng)市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目

    明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

    （4）收益法

    對于收益性的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓估價時，常常采用收益法進(jìn)行估

    價。

    （5）基準(zhǔn)地價修正法

    基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價。基準(zhǔn)地價修正

    法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。