理想組合帶

    經(jīng)過(guò)以上分析，投資者便可進(jìn)一步地按其對(duì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度去設(shè)計(jì)出一個(gè)最能擴(kuò)大其收益的投資組合�；�本上圖1-3所示的RY

    理想組合帶是代表了不同的投資收益與風(fēng)險(xiǎn)程度的組合。投資者可按其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)選擇。舉例來(lái)說(shuō)，如果投資者愿意承擔(dān)較大的YY風(fēng)險(xiǎn)去換取高收益的話，便會(huì)選靠近Y的一些組合，Y本身是所有

    投資組合中風(fēng)險(xiǎn)和收益都是最高的一種組合。相反地，如果投資者不愿去冒險(xiǎn)的話，便會(huì)選靠近R的組合，而R本身是風(fēng)險(xiǎn)最低同時(shí)

    也是收益最低的一種組合。一個(gè)比較客觀的選擇方法是借用低微風(fēng)險(xiǎn)甚至毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，這通常指銀行存款或國(guó)家債券。在圖1-5中的Rf

    便是投資國(guó)

    家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的，風(fēng)險(xiǎn)也就差不多等于零。我們把Rf點(diǎn)引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上，便形成

    了所謂的資本市場(chǎng)線（Capital Market Line）。原則上，M點(diǎn)成為一個(gè)可以選擇的組合。但假如投資者仍希望減少風(fēng)險(xiǎn)，他便可以選擇

    RY至M點(diǎn)間的不同組合。假如市場(chǎng)真的存在這樣一個(gè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，他便可以通過(guò)圖1-4的分析來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，在圖1-5中可以看到Q點(diǎn)和P點(diǎn)雖有同一個(gè)收益率，但Q點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比P點(diǎn)低。

    圖1-5 投資選擇

    需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)方法并不可以使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，從理論上說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)性市場(chǎng)

    風(fēng)險(xiǎn)（例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國(guó)家金融狀況等）和個(gè)別性非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等）所組成。通過(guò)投資組合理論

    的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性市場(chǎng)因素仍然存

    在（見(jiàn)圖l-6所示）。

    圖1-6 投資組合使風(fēng)險(xiǎn)降低

    由于這個(gè)原因，市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)率變成了某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。通過(guò)適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所

    面對(duì)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在（見(jiàn)圖1-6所示）。因此，投資者的應(yīng)得收益便以補(bǔ)償這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)率為主。

    為：

    式中 E（rj）=在某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；

    rf=在同一時(shí)間段內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率；

    E（rm）=在同一時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)的整體平均收益率；

    ]）（[）（fmjfjrrErrE.+=β

    系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

    風(fēng)險(xiǎn)

    投資項(xiàng)目的數(shù)量

    個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

    M

    jβ=資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

    從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)，是代表系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)率的參考指標(biāo)。

    舉例來(lái)說(shuō)，假如市場(chǎng)的整體平均預(yù)期收益率是10%，一個(gè)投資項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為5%.假如系數(shù)是1.5，則其

    預(yù)期收益率是15%.假如系數(shù)是1，代表該投資項(xiàng)目的變化幅度和市場(chǎng)平均變化一樣。要求取這個(gè)相關(guān)系數(shù)，一個(gè)常用的方法是利用

    回歸模型，因?yàn)檫@個(gè)系數(shù)大體上與某一投資項(xiàng)目的收益與市場(chǎng)整體平均收益的回歸公式之斜率相同。

    在金融市場(chǎng)上，這種計(jì)算很常用且非常容易，因?yàn)楣善笔袌?chǎng)有股票指數(shù)作為整體市場(chǎng)的平均收益率的參考。但這種計(jì)算在房地產(chǎn)

    市場(chǎng)中運(yùn)用起來(lái)比較困難。圖1-7顯示了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資收益率的變化情況。