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2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義110

來(lái)源:育路跟單員考試網(wǎng)發(fā)布時(shí)間:2011-09-19

    ⑵ 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

    財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)

    金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。

    其計(jì)算公式為:

    000()(1)(1)(1)

    nnnttttctctctttF

    NPV

    NPV1

    NPV 1

    FIRR

    0 i 1 i2

    NPV 2

    i2-i1

    iNPV

    NPV1 FIRR

    0 i1 i2

    NPV2

    i

    式中 CI——現(xiàn)金流入量;

    CO——現(xiàn)金流出量;(CI-CO)t——項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量;

    t=0——項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn);n——計(jì)算期,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期(年、季度或月)。

    財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著,到項(xiàng)目壽命期終了時(shí),所有投資可以被完全收回。

    圖 6-2 計(jì)算 IRR 的試算內(nèi)插法圖示

    財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,如為正,則采用更高的折現(xiàn)率使

    凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè),最后用內(nèi)插公式求出,內(nèi)

    插法公式為:

    式中 i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;

    i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;

    NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值;

    NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。

    式中i1和i2之差不應(yīng)超過(guò)1%~2%,否則,拆現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)

    值之間不能近似于線性關(guān)系,從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖

    6-2)。

    內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸

    款利率高于內(nèi)部收益率,項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)

    部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行

    業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較,當(dāng)FIRR大于ic時(shí),則認(rèn)為項(xiàng)目

    在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如FIRR小于ic,則項(xiàng)目不可接受。

    當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí),其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

    函數(shù)NPV(i)如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出,當(dāng)i值小于FIRR

    時(shí),對(duì)于所有的i值,NPV都是正值;當(dāng)i值大于FIRR時(shí),對(duì)于

    所有的i值,NPV都是負(fù)值。

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