2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義110
來(lái)源:育路跟單員考試網(wǎng)發(fā)布時(shí)間:2011-09-19
⑵ 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)
金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。
其計(jì)算公式為:
000()(1)(1)(1)
nnnttttctctctttF
NPV
NPV1
NPV 1
FIRR
0 i 1 i2
NPV 2
i2-i1
iNPV
NPV1 FIRR
0 i1 i2
NPV2
i
式中 CI——現(xiàn)金流入量;
CO——現(xiàn)金流出量;(CI-CO)t——項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量;
t=0——項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn);n——計(jì)算期,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期(年、季度或月)。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著,到項(xiàng)目壽命期終了時(shí),所有投資可以被完全收回。
圖 6-2 計(jì)算 IRR 的試算內(nèi)插法圖示
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,如為正,則采用更高的折現(xiàn)率使
凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè),最后用內(nèi)插公式求出,內(nèi)
插法公式為:
式中 i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;
i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;
NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值;
NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。
式中i1和i2之差不應(yīng)超過(guò)1%~2%,否則,拆現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)
值之間不能近似于線性關(guān)系,從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖
6-2)。
內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸
款利率高于內(nèi)部收益率,項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)
部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行
業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較,當(dāng)FIRR大于ic時(shí),則認(rèn)為項(xiàng)目
在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如FIRR小于ic,則項(xiàng)目不可接受。
當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí),其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
函數(shù)NPV(i)如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出,當(dāng)i值小于FIRR
時(shí),對(duì)于所有的i值,NPV都是正值;當(dāng)i值大于FIRR時(shí),對(duì)于
所有的i值,NPV都是負(fù)值。
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