計算項目總開發(fā)價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項目用于出租時，為項目在整

    個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和�？備N售收入的計算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。

    項目總開發(fā)成本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實際支出的成本，在數(shù)值上等于開發(fā)建設(shè)投資，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)

    用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、

    其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。具體估算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依評估

    時的價格水平進(jìn)行估算，因為在大多數(shù)情況下，開發(fā)項目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長基本能抵消成本的增長。

    開發(fā)商利潤實際是對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險的回報。成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤率，則該項目在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤率水平的高低，與項目所在地區(qū)的市場

    Σ=

    。=+.

    bPttctiCPCI00）1（）（

    %100%100×=×。

    =

    TDCDPTDCTDCGDVPRC

    競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營周期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅

    開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35% ~ 45%.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤

    率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。

    ⑵ 投資利潤率

    投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單

    位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的項目，應(yīng)計算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，其

    計算公式為：

    利潤總額=經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）-經(jīng)營成本

    -運(yùn)營費(fèi)用-銷售稅金

    銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加

    項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金

    投資利潤率可以根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計算求得。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

    ⑶ 資本金利潤率

    資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目

    的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤率的計算公式為：

    ⑷ 資本金凈利潤率

    資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：

    ⑸ 靜態(tài)投資回收期Pb'

    靜態(tài)投資回收期（Pb'），是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目

    來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計算公式為：式中 Pb'——靜態(tài)投資回收期。

    靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量求得，詳細(xì)計算公式為：

    Pb'=[累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量]

    上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。