借款償還期可用資金來源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接

    計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

    Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)]+[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]

    上述計(jì)算是以計(jì)算周期為單位，實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成

    以年為單位。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

    ㈢ 利息備付率

    利息備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。其計(jì)算公式為：

    利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用式中：稅息前利潤為利潤總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，

    當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。利息備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。

    利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2，否則，表示項(xiàng)目付息能力

    保障程度不足。對(duì)于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)的計(jì)算非常重要。

    ㈣ 償債備付率

    償債備付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其

    計(jì)算公式為：

    償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本

    中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。

    償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一

    般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于1.2時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還

    已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要。

    ㈤ 資產(chǎn)負(fù)債率

    資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資

    產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：

    資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則

    企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

    ㈥ 流動(dòng)比率

    流動(dòng)比率是反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。表達(dá)式為：流動(dòng)比率越高，說明營運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）

    越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過這個(gè)指標(biāo)可以看出百元流動(dòng)負(fù)債有幾百元流動(dòng)資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國

    際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為"銀%100×

    資產(chǎn)合計(jì)負(fù)債合計(jì)

    資產(chǎn)負(fù)債率=%100×流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)資產(chǎn)總額流動(dòng)比率=

    行家比率"或"二對(duì)一比率".對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，200%并不是最理想的流動(dòng)比率。因

    為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常

    采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。

    ㈦ 速動(dòng)比率

    速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式

    為：

    該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇?/p>

    貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收帳兩個(gè)過程，且會(huì)受到價(jià)格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

    目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%.資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)，可結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企

    業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。