應(yīng)當(dāng)指出的是，當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很大，計(jì)算開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)

    率中沒(méi)有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。此時(shí)可通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。

    「例6-7」 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級(jí)地段建設(shè)一集辦公、商住、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)等為一體的綜合性商業(yè)中心。

    該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡，總?cè)莘e率為7.425，其中地上建筑面積約247000㎡（含寫字樓

    104900㎡，商住樓60l00㎡，商場(chǎng)81000㎡，管理服務(wù)用房l000㎡），地上容積率為6.175；地下建筑面積50000㎡（含商場(chǎng)11000㎡，停車庫(kù)25000㎡，倉(cāng)庫(kù)5000㎡，技術(shù)設(shè)備用房7000㎡，管理用房2000㎡）。

    項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是：于2002年4月初至6月底購(gòu)買土地使用權(quán)并進(jìn)行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底

    完成基礎(chǔ)工程并開(kāi)始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于2003年3月初開(kāi)始，建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11

    月底結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月底完成裝修工程；第二期建設(shè)商住樓C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開(kāi)始結(jié)構(gòu)工程，2005年1

    月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于2005年3月底全部竣工投入使用。

    假設(shè)土地費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)始的第一年內(nèi)均勻支付，建造成本（開(kāi)發(fā)

    成本）和管理費(fèi)用等在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項(xiàng)目的土地費(fèi)

    用、開(kāi)發(fā)成本、貸款利率和銷售價(jià)格情況，可參考項(xiàng)目所在地的實(shí)

    際情況。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

    「解」

    ⑴ 項(xiàng)目銷售收入

    ①銷售計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷售面積為地上寫字樓、商場(chǎng)、餐飲娛

    樂(lè)用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場(chǎng)、5000㎡的倉(cāng)

    庫(kù)和668個(gè)停車位。開(kāi)發(fā)商制定的銷售計(jì)劃中，銷售面積的具體分

    配情況如下表所示。

    項(xiàng)目出售建筑面積分配表 單位：㎡

    銷售狀況

    寫字樓

    商住

    樓C

    商場(chǎng)

    停車庫(kù)

    倉(cāng)庫(kù)

    其他

    合計(jì)

    主樓A

    副樓BD

    一

    期

    出售

    60100

    22400

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    二

    期

    出售

    22400

    60100

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    總計(jì)

    60100

    44800

    60100

    91000

    25000

    5000

    11000

    297000