㈧ 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

    ⑴ 前期開發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)則任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)則設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。

    ⑵ 工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。

    ⑶ 建設(shè)場(chǎng)地的布置。

    ⑷ 施工隊(duì)伍的選擇。

    ㈨ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

    ⑴ 項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。

    ⑵ 項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。

    ⑶ 開發(fā)成本估算。

    ⑷ 銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。

    ⑸ 銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其它營(yíng)業(yè)收入估算。

    ⑹ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)

    內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)

    行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

    ⑺ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，

    還需運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率

    等指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

    ⑻ 風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分

    析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。

    ⑼ 項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。

    ㈩ 結(jié)論及建議

    ⑴ 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。

    ⑵ 存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。

    二、可行性研究的步驟

    可行性研究按以下五個(gè)步驟進(jìn)行：

    ㈠ 接受委托

    在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究

    的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹

    資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。

    ㈡ 調(diào)查研究

    主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)

    規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、開發(fā)項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

    ㈢ 方案選擇和優(yōu)化

    根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)

    目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。