㈣ 建筑形式

    一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難

    與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫字樓建筑的吸引力。

    ㈤ 大堂

    建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫字樓的大堂與其客戶接洽，

    如果大堂顯得過時(shí)、陳舊或維護(hù)不良，就會(huì)大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對(duì)租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)

    給予足夠的重視，及時(shí)更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)人大廈的人員能無障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。

    ㈥ 電梯

    垂直交通對(duì)于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的

    因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員（租戶及其雇員、參觀者）從主入口進(jìn)入后需走很長的距離才能到達(dá)電梯

    間、走出電梯后又需要走很長的路才能到達(dá)他想去的地方，就會(huì)給人們留下一個(gè)很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。

    電梯間入口和電梯內(nèi)部的狀況，也會(huì)從總體上影響到寫字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b修、容易識(shí)

    別的電梯控制符號(hào)和電梯內(nèi)地面的良好維護(hù)。為了使電梯內(nèi)的空間感開闊一些，在電梯內(nèi)的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫

    助。電梯的維護(hù)狀況不良，常會(huì)令電梯內(nèi)的客戶懷疑大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)，甚至擔(dān)心在電梯內(nèi)的安全問題。

    電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計(jì)算電梯每分鐘能上多少層，而是計(jì)算上電梯前的等待時(shí)間以及乘

    上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。因此，要合理配置電梯的數(shù)量，并根據(jù)建筑物的層數(shù)來確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍，以提高電梯運(yùn)行的效率。

    ㈦ 走廊

    建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色調(diào)

    裝飾。如果在走廊兩側(cè)的墻壁上懸掛一些藝術(shù)品或指引牌，應(yīng)保持清潔和及時(shí)更新。

    ㈧ 寫字樓室內(nèi)空間布置

    從滿足新租戶的需求和選擇意愿出發(fā)，寫字樓室內(nèi)空間布置比室內(nèi)當(dāng)前的裝修水平要重要得多。許多室內(nèi)空間因素，如租用面積

    范圍內(nèi)窗戶的數(shù)量及其相對(duì)位置、現(xiàn)有照明情況、房間的進(jìn)深和開間以及樓外的景觀等，都會(huì)影響到室內(nèi)空間的靈活使用。一些老式

    建筑的承重柱較多，使室內(nèi)有效使用面積和靈活調(diào)整非常困難。新寫字樓建筑的柱間距（開間）一般較大，為靈活空間布置和更有效地

    使用空間提供了可能。此外，室內(nèi)空間的質(zhì)量還與裝修、墻體質(zhì)量、燈具布置、照明和頂棚的高度等有關(guān)。

    ㈨ 為租戶提供的服務(wù)

    尋租者在選擇寫字樓時(shí)，通常還要看物業(yè)管理公司所提供服務(wù)的質(zhì)量與內(nèi)容，這些服務(wù)的費(fèi)用可能包含在租金之內(nèi)，也可能是另

    行收費(fèi)。這些服務(wù)中最重要的是辦公室內(nèi)管理（看管）服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場物業(yè)管理人員對(duì)租戶服務(wù)請(qǐng)求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)入寫

    字樓人員的管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)管理。有些寫字樓還為租戶提供一些特殊的服務(wù)，如提供具有良好聲

    像設(shè)備的會(huì)議中心、健身設(shè)施等。一些小型的購物服務(wù)（小型商店）有時(shí)也會(huì)給寫字樓內(nèi)的人員提供很多方便。這些特殊服務(wù)所直接或間接地增加的成本支出，要事先向租戶說明并有可能影響其決策。

    ㈩ 建筑設(shè)備系統(tǒng)

    現(xiàn)代寫字樓對(duì)動(dòng)力、通信線路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來越高。寫字樓的尋租者對(duì)寫字樓建筑內(nèi)的建筑設(shè)備系統(tǒng)非常重視。新落成的甲級(jí)寫字樓建筑常以智能化為目標(biāo)，安裝了很先進(jìn)的

    建筑設(shè)備系統(tǒng)，并能很好地滿足租戶的需要。在智能化寫字樓建筑中，計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)可以統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯或扶梯等垂

    直運(yùn)輸系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、火警自動(dòng)警報(bào)和自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)、

    電信系統(tǒng)（數(shù)字式交換機(jī)、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會(huì)議或視

    訊會(huì)議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)）、自動(dòng)化電力管理系統(tǒng)和自動(dòng)

    照明設(shè)備系統(tǒng)等。缺乏這些現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，就會(huì)降低大廈的吸引

    力。然而，許多現(xiàn)存的寫字樓建筑物很難滿足安裝上述系統(tǒng)的要求，

    甚至是一些建成不久的建筑，在對(duì)這些建筑進(jìn)行現(xiàn)代化改造的過程

    中，有一個(gè)成本效益分析的問題，如果大廈進(jìn)行現(xiàn)代化建筑設(shè)備系

    統(tǒng)改造所需支付的成本不能通過大廈租金收入的提高而收回，則進(jìn)

    行改造就沒有投資價(jià)值，令缺乏現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)的寫字樓物業(yè)

    降低等級(jí)，盡管其位置和管理狀況可能很好。