5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    答案B

    2.A開(kāi)發(fā)商以3500萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000㎡，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店。現(xiàn)A開(kāi)發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事宜進(jìn)行協(xié)商，由B集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)房屋（含設(shè)備裝修費(fèi)），并在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后由B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，B集團(tuán)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收益回收投資并獲得預(yù)期利潤(rùn)后，將項(xiàng)目無(wú)償?shù)匾平唤oA開(kāi)發(fā)商。

    B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10%，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建設(shè)期3年，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率（融資費(fèi)用不另計(jì)）10%，按年計(jì)息。預(yù)測(cè)酒店運(yùn)營(yíng)期間收益水平保持在3600萬(wàn)元/年，運(yùn)營(yíng)成本為收益的35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤(rùn)率為45%.

    假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)測(cè)算B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)率。（13分）（2001年試題）

    1.一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。

    A.高于

    B.低于

    C.等于

    D.高于等于

    「答案」A

    「解析」認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。價(jià)值定價(jià)法確定的價(jià)格即“物美價(jià)廉”。

    2.進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用橫道圖和（　�。�

    A.資金流動(dòng)計(jì)劃圖

    B.網(wǎng)絡(luò)圖

    C.直方圖

    D.控制圖

    「答案」B

    「解析」進(jìn)度計(jì)劃的制定有兩種方法，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。

    3.工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的（　�。�

    A.變動(dòng)費(fèi)用

    B.固定費(fèi)用

    C.材料費(fèi)用

    D.人工費(fèi)用

    「答案」A

    「解析」成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。

    4.發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)2日起10日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

    「答案」錯(cuò)誤

    「解析」15日內(nèi)。

    5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“開(kāi)工許可證”等方面

    「答案」錯(cuò)誤

    「解析」主要體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

    6.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書(shū)，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。

    「答案」錯(cuò)誤

    「解析」中標(biāo)后，開(kāi)發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。

    1.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。

    A.50個(gè)月

    B.100個(gè)月

    C.10個(gè)月

    D.10年

    「答案」B

    「解析」一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過(guò)高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。

    2.需求增長(zhǎng)比供給增長(zhǎng)快空置率繼續(xù)下降，租金增長(zhǎng)率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（　�。�

    A.第一階段

    B.第二階段

    C.第三階段

    D.第四階段

    「答案」B

    「解析」第二階段市場(chǎng)供給吃緊，租金會(huì)迅速上漲。而第三階段供求已出轉(zhuǎn)折。