第二章 各種類型房地產(chǎn)的估價

　　【考情分析】

　　無論問答題、單選題還是指錯題、改錯題，首先都會介紹估價對象的類型即用途。

　　針對《考試大綱》關(guān)于本章的考試要求，考生應(yīng)掌握以下內(nèi)容：

　　一、居住房地產(chǎn)估價

　　（一）居住房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的（扣除出讓金問題），也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。

　�。ǘ�）影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　1.影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　（1）交通條件。（2）生活服務(wù)設(shè)施。（3）教育配套設(shè)施。（4）環(huán)境質(zhì)量。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況

　�。�1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。（2）設(shè)施與設(shè)備。（3）建筑質(zhì)量。（4）裝修。（5）朝向與樓層。

　�。ǘ�）居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

　　1.市場法。由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量較大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。

　　2.成本法。成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹(jǐn)慎估價原則，會選擇成本法進(jìn)行估價，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價和其在建工程估價往往也選用成本法進(jìn)行估價。

　　3.收益法。對于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價。

　�。ㄈ�）居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　主要應(yīng)結(jié)合估價目的，主要考核住宅市場價值（轉(zhuǎn)讓價值）、抵押價值、拆遷補(bǔ)償價值等估價目的。

　　1.商品房估價的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場交易實例較多，因此，對于單套住宅常采用市場法進(jìn)行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

　　2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，估價對象的價格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。