（二）房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　1、房地產(chǎn)損害的分類

　　1）房地產(chǎn)損害的分類。①按受損部位分類：實物損害，具體又可分為實體損害和功能損害；權益損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實物損害。②可修復的損害和不可修復的損害。

　　修復費用≤損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值（修復所能帶來的房地產(chǎn)增值額的），是可修復的；

　　修復費用>損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值，是不可修復的。

　�、蹠簳r性的損害和永久性的損害。

　　現(xiàn)實中，一個損害賠償估價里面，可能是綜合性的，既有實物方面的損害，也有其他方面的損害。

　　2、損害的賠償金額。

　　1）對于可修復的損害賠償金額=修復費用+相關經(jīng)濟損失；

　　2）對于不可修復的損害賠償?shù)慕痤~=房地產(chǎn)價值的減損額=損害前的房地產(chǎn)價值減-損害后的房地產(chǎn)價值；

　　3）對于可在一定程度上修復，但不能完全恢復房地產(chǎn)價值的損害賠償金額=部分修復費用＋房地產(chǎn)價值減損額＋相關經(jīng)濟損失；

　　4）如果是造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。

　　3、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

　�。�1）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵。房地產(chǎn)損害賠償評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟價值貶值的共同體貶值評估。

　　房地產(chǎn)損害評估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評估、房地產(chǎn)價值減損評估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估等。

　　（2）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

　　房地產(chǎn)損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。

　　商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。

　　（3）損害賠償估價的特點

　�、僬齼r值評估與負價值評估。

　�、诓粌H包括負價值評估，通常還包括相關經(jīng)濟損失評估。

　�、郦氁粺o二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例。

　�、軐�建筑等專業(yè)知識要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定。 ⑤損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精確，說服力更強。

　　⑥通常需要出庭作證，作為專家證人，要求較強的語言表達能力。