21. 房地產(chǎn)市場的自然周期﹡﹡

　　平衡點

　　從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點

　　自然周期分為四個階段（兩線五點四階段的倒V型）

　　兩線

　　水平的時間軸，向右表明時間流逝

　　垂直的空置率軸，向下表明空置率增高

　　五點

　　達(dá)到最高的空置率水平AE

　　達(dá)到長期平均空置率水平BD

　　達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點

　　第一階段（A-B）吸納過剩供給

　　始于市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過剩

　　此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給

　　沒有新項目出現(xiàn)，空置率下降

　　租金有小幅度的增長

　　第二階段（B-C）新增供給

　　始于超過了平衡點

　　需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲

　　新項目出現(xiàn)，供給增加

　　需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當(dāng)長一段時間，到達(dá)峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度

　　第三階段（C-D） 空置增大，開工項目少，竣工項目多

　　始于供求轉(zhuǎn)折點

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多

　　第四階段（D-E）

　　始于市場運行到平衡點并向下運動

　　供給高增長，需求低增長或負(fù)增長

　　租金降低，空置率上升

【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)