2012年造價師考試理論與法規(guī)講義23
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-10
土地增值稅
納稅人
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。
課稅對象
土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標(biāo)準來判定：
（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。
（2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。
計稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。
稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額占扣除項目金額比例
稅率
速算扣除系數(shù)
50%以下（含50%）
30%
0
超過50%～100%（含100%）
40%
5%
超過100%～200%（含200%）
50%
15%
200%以上
60%
35%
稅額計算
計算式
土地增值額=出售房地產(chǎn)的收入總額—扣除項目金額
應(yīng)納稅額=Σ（每級距的土地增值額×適用稅率）
收入總額
指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
扣除項目金額
①取得土地使用權(quán)所支付的金額。指納稅人有償取得國有土地使用權(quán)所支付的金額，原來是通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的應(yīng)依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；②開發(fā)土地的成本、費用。應(yīng)包括納稅人已經(jīng)支付的土地征用及拆除補償費用，以及對土地進行平整、通水、通電、通路等費用；③新建房屋本身及室內(nèi)外配套設(shè)施的成本、費用；④舊房及建筑物的評估價格。指已使用的房屋及建筑物在出售時，由政府指定的房地產(chǎn)價格評估部門評定的價格；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。
稅收優(yōu)惠
（1）納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。
（2）對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅；滿3年未滿5年的，減半征收；未滿3年的，不實行優(yōu)惠。
（3）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
（4）1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。