「案例2-1」 分析

    ⑴ 該報告以確定國有土地使用權(quán)出讓價格為目的，遵循土地

    估價原理、原則，選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法對估價對

    象估價，技術(shù)思路正確。

    ⑵ 該報告符合估價報告的總體要求，全面、公正、客觀、準(zhǔn)

    確地記述了估價的過程、結(jié)論。

    ①完整地反映了估價所涉及的事實、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)

    容和附件資料齊全、配套，估價結(jié)論能被報告使用者理解、接受。

    ②報告站在中立立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀

    的介紹、分析，結(jié)論依據(jù)充分。

    ③語言準(zhǔn)確、清楚。

    ⑶ 報告的格式、組成內(nèi)容符合規(guī)范要求。

    ⑷ 該報告符合土地使用權(quán)出讓價格評估要求：采用公開市場

    價值標(biāo)準(zhǔn)評估。

    ⑸假設(shè)開發(fā)法費用支出計算中，列出了專項維護基金。很好，

    因為不少類似報告忽略了該項費用支出。

    不足之處：

    ⑴ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于基準(zhǔn)日期的總價值的確定，應(yīng)該至

    少選擇三個市場案例、采用市場比較法的有關(guān)程序和要求確定。該

    報告中只是籠統(tǒng)地“根據(jù)估價人員對該地區(qū)同類型住宅小區(qū)售價的

    調(diào)查，估算委估地塊住宅房屋平均售價為2100元/㎡“便確定了開

    發(fā)完成后的住宅房屋于基準(zhǔn)日期的總價值。該報告對于開發(fā)完成后

    的住宅房屋于基準(zhǔn)日期的總價值的確定過程過于簡單。

    ⑵ 假設(shè)開發(fā)法中，應(yīng)該對專業(yè)費、前期費、市政基礎(chǔ)設(shè)施配

    套費等規(guī)費取費及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，予以說明。否則難

    免報告欠嚴(yán)謹(jǐn)之嫌。