㈠ 房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析

    估價(jià)對(duì)象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，2001

    年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場(chǎng)項(xiàng)目由市建×

    公司承建，2002年1月破土動(dòng)工，2002年12月28日主體封頂，

    2003年1-4月完成1～6層水電風(fēng)氣管線安裝，5月起進(jìn)入全面裝

    修階段，預(yù)計(jì)2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝

    修工程于2003年12月31日前結(jié)束，屆時(shí)整棟大樓正式投入營(yíng)運(yùn)。

    估價(jià)對(duì)象具有最通透實(shí)用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模

    的購物中心之一。

    ××廣場(chǎng)外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進(jìn)口復(fù)式鋁

    合板玻璃幕墻（大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產(chǎn)自

    日本，鋁板產(chǎn)自法國(guó)，裝飾帶、百頁窗產(chǎn)自臺(tái)灣），大理石貼面；室

    內(nèi)地面為人造大理石；石膏板隔板；隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂；

    不銹鋼卷簾門。

    設(shè)備配置情況如下：

    電梯：韓國(guó)LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部；

    空調(diào)：韓國(guó)LG中央空調(diào)系統(tǒng)；

    消防：智能化自動(dòng)噴淋及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)；

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    防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報(bào)警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音

    樂系統(tǒng)；

    通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預(yù)留電話線路、插座；

    物業(yè)管理：樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)；

    備用電源：美國(guó)康明斯大功率發(fā)電機(jī)組。

    ㈡ 區(qū)位狀況因素分析

    估價(jià)對(duì)象位于C市鹽市口青年路北側(cè)，距鹽市口和署襪街約

    50米遠(yuǎn)，臨街寬度為110米；目前青年路和交通巷道路改造計(jì)劃

    已實(shí)施，改造后交通更方便；青年路現(xiàn)為中南地區(qū)服裝、鞋類和小

    商品批發(fā)市場(chǎng)，為C市商業(yè)黃金口岸。

    ㈢ 市場(chǎng)背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價(jià)方法選用

    根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用收益法和成

    本法分別進(jìn)行估價(jià)。

    ㈥ 估價(jià)測(cè)算過程

    ⑴ 收益法

    具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。通過將估價(jià)對(duì)象未來各期的

    正常凈收益，用適當(dāng)報(bào)酬率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，確定為估價(jià)

    對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。

    ① 求取理論預(yù)期收益

    假設(shè)估價(jià)對(duì)象在2003年12月31日營(yíng)運(yùn)時(shí)即達(dá)到穩(wěn)定租用狀

    態(tài)，則估價(jià)對(duì)象在未來5年內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)如下（單位：萬元）：