㈡ 征地補償估價的內容與標準

    《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明

    確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”

    ⑴ 土地補償費：

    “征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值

    的6～10倍。“

    ⑵ 征用耕地的安置補助費：

    “征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)量計算。

    需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用

    單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的

    安置補償費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍。

    但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年

    平均年產值的15倍。“

    ⑶ 青苗補償費：

    青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

    ⑷ 地上附著物補償費：

    地上附著物包括農田基礎設施、樹木、墳墓等，其標準“由省、

    自治區(qū)、直轄市規(guī)定。“

    77

    ㈢ 《土地管理法》關于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定

    ⑴ “征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、

    自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)

    定。“（第四十七條）

    ⑵ “依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，

    尚不能使需要安置的農民保持原有的生活水平的，經省、自治區(qū)、

    直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安

    置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。“

    （第四十七條）

    ⑶ “國務院根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以

    提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。“（第四十七條）

    ⑷ “征用補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，

    并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。“（第四十八條）

    五、拆遷集體所有土地上的房屋補償估價

    房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地

    上的房屋，其產權管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評估過程中

    要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：

    ㈠ 宅基地的確定

    宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其

    管理標準各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式

    房屋的建房批示；②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產證，

    也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準確的宅基地證，

    沒有房產證，也沒有正式房屋的建房批示。

    基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二

    條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得

    超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

    人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，

    依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住

    房后，再申請宅基地的，不予批準。

    ㈡ 被拆遷房屋使用性質的認定

    根據(jù)《國務院批轉國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工

    作請示的通知》：嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。各

    地應根據(jù)實際情況對農村建房的對象、條件、用地標準、審批手續(xù)

    作出明細規(guī)定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是

    要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣（市）土地管理部門

    提出用地申請。經審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土

    地管理部門確定宅基地使用權，丈量用地面積，并依法批準后，方

    可動工。竣工后，由土地管理部門負責組織驗收。對不合理分戶超

    前建房、不符合法定結婚年齡和非農業(yè)戶口的，不批準宅基用地；

    對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經營場所的，除不再批準新的宅基

    用地外，還應按其實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使

    用費；原集體土地上農民宅基地上的房屋，拆遷補償計算按照住宅

    房屋的評估標準來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經營用途、營業(yè)

    面積等因素，按照當?shù)卣�府確定的標準及補償條件給予一定的營業(yè)

    補償。