案例2-8」

    ㈠ 房地產(chǎn)實物狀況因素分析

    估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500㎡，北側(cè)臨接寬度約

    15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)

    整形的普通臨街地。地塊B面積5500㎡，東側(cè)臨街寬度約80m，

    深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均

    地勢平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電

    氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積

    率600%.

    就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動向、城市規(guī)劃上的管制等

    方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應(yīng)該是合并興建辦公大

    樓。現(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價格。

    ㈢ 市場背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價方法選用

    由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?/p>

    例，所以，應(yīng)以買賣實例，即市場比較所求得的比準(zhǔn)價格為標(biāo)準(zhǔn)來

    決定估價額。

    ㈥ 估價測算過程

    ⑴ 評估A、B、C的空地價格

    A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設(shè)開發(fā)法估價（過

    程從略），結(jié)果如下：

    ① A地的空地價格（a），單價為14850元/㎡；總價為

    22275000元。

    ③ C地的空地價格（c），（A、B合并后為C），單價為15675

    元/㎡；總價為109725000元。

    ⑵ 計算合并使用分配率

    ① 計算增值總額：

    增值總額=c-（a+b）=37537500（元）

    ⒈ 計算面積因素對增值的影響