七、不確定性分析

    采用靜態(tài)分析，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為89.74%，銷售均價（住宅）

    保本點(diǎn)為6640元/㎡，銷售面積保本點(diǎn)為143115㎡.采用動態(tài)分

    析，盈虧平衡點(diǎn)分別為[即稅后FNPV等于零時的值，I=3%（季）]：

    住宅銷售價格：6710元/㎡（會所及地下車庫銷售價格保持12000

    元/㎡及115200元/個不變），住宅銷售面積：122500㎡（會所銷售

    面積和地下車庫銷售車位保持5461㎡及550個不變）。從上述指

    標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售單價及銷售面積均有一定的寬容度，有較

    大的抗風(fēng)險能力。

    對開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入兩個主要因素進(jìn)行敏感性分析。項(xiàng)

    目兩個因素分別變化時，銷售收入變動較為敏感，當(dāng)開發(fā)投資和銷

    售收入中單個因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目均有

    一定的寬容度，但對銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目表現(xiàn)出較

    強(qiáng)的敏感性，抗風(fēng)險能力大大降低。

    八、借款風(fēng)險評估

    項(xiàng)目存貨比率為39.75%.本項(xiàng)目最大風(fēng)險是樓盤能否按照測

    算比例實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期預(yù)售。

    九、結(jié)論與建議

    項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷

    售，將具有較強(qiáng)的市場競爭力和抗風(fēng)險能力。本項(xiàng)目自籌資金部分

    已落實(shí)到位，從分析測算來看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本

    息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位等方面符合市場需求，如輔

    之完善的市場營銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目籌資方案可行。

    由于項(xiàng)目在市場銷售方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項(xiàng)目資金專

    款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

    開發(fā)商應(yīng)結(jié)合北京市場消費(fèi)者心理、特別是高檔物業(yè)消費(fèi)對象

    的時尚需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀及庭院詳細(xì)設(shè)

    計(jì)及施工；應(yīng)加強(qiáng)市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等

    環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制及管理，

    以確保項(xiàng)目資金的正常周轉(zhuǎn)。

    第一章 借款企業(yè)資信評估

    一、借款企業(yè)簡介

    ㈠ 公司名稱：

    中文名稱：北京××房地產(chǎn)股份有限公司

    ㈡ 公司法定代表人：××

    ㈢ 注冊資本：17320萬元

    ㈣ 企業(yè)類型：股份有限公司（上市）

    ㈤ 公司注冊及辦公地址：

    北京市東城區(qū)××大街××號

    ㈥ 經(jīng)營范圍：

    房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等

    ㈦ 營業(yè)期限：自199×年×月×日至長期

    ㈧ 成立日期：199×年×月×日

    ㈨ 公司股票上市交易所：上海證券交易所

    股票簡稱：×× 股票代碼：660××

    ㈩ 其他有關(guān)資料：

    企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：××

    稅務(wù)登記證號碼：地稅××

    國稅××

    公司聘請的會計(jì)師事務(wù)所：××會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司