（2）具體計算過程見表5：

    表5收益法價值計算表

    序號 內容 數(shù)量 備注

    一 年房地產(chǎn)總收費（元） 168.00

    1 月租金（元/㎡） 14.00 據(jù)調查周圍房地產(chǎn)市場行情，待估第二至十二層層高為4m，該地區(qū)類似結構、層高、帶類似設備裝修的工業(yè)廠房租金約為14元/（㎡.月）

    2 年房地產(chǎn)總收益（元） 168.00

    二 年總費用（元） 53.90

    1 維修費（元） 3.36 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用。按年房地產(chǎn)總收益的2%計

    2 管理費（元） 3.35 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計

    3 房產(chǎn)稅（元） 20.16 按年房地產(chǎn)總收益的12%計

    4 營業(yè)稅及附加（元） 9.32 營業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計1社會事業(yè)發(fā)展費按營業(yè)稅的1%計，教育附加費接營業(yè)稅的3%計；城建稅按營業(yè)稅的7%計，總計按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計

    5 保障費（元） 3.00 保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格的0.2%計，同類型房屋重量價格一般為1500元/㎡

    6 租金損失（元） 14.00 指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期，按1個月計算

    7 租賃中介費（元） 0.70 按月租金的5%計

    三 年租金凈收入（元） 114.10

    四 報酬率（%） 5.00 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權平均值作為安全利率，同時考慮周圈物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價對象所處社會經(jīng)濟環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟行為的風險后，確定報酬率為5.00%

    五 可獲收益年限（年） 46 根據(jù)規(guī)范，鋼混結構經(jīng)濟耐用年限為60年。該建筑建成于1993年，房屋剩余經(jīng)濟耐用年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年收益價格（元/㎡） 2040

    3）計算結果：2040元/㎡.

    2.成本法

    （1）計算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為：

    房地產(chǎn)價值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊

    （2）計算過程：根據(jù)市場調查及××的有關規(guī)定，確定以下指標。

    表6重置價格計算表

    序號 重置價格構成 單價（元） 備注

    一 土地使用權價值 438.22　　 1+2+3+4+5

    1 土地取得成本及開發(fā)成本 308.84 根據(jù)×府[20003]綜××號文，估價對象土地屬于B—B1區(qū)，工業(yè)用途地面價為700元/㎡，年期修正為1-1÷（1+4.01%）46÷（1+.01%）50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過年期，容積率修正后樓面地面價為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡

    2 土地的管理費用 9.27 為土地取得成本及開發(fā)成本的3%

    3 土地的投資利息 34.93 （1+2）×利率×開發(fā)周期，利率取5.49%，開發(fā)期為2年

    4 土地的銷售費用 37.47 （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%

    5 土地的開發(fā)利潤 47.72 （1+2）×15%，開發(fā)利潤取13%

    二 建筑物價值 1806.70　　 1+2+3+4+5-6

    1 建筑物開發(fā)成本 1604 a+b+c+d+e

    a 建安工程造價　　 1300 根據(jù)××市建設工程投資估算指標，估價對象層高為4m，內安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯，類似結構、層高、帶類似設備裝修的建安工程造價為1300元/㎡

    b 勘察設計和前期工程費 78 包括勘察設計費，報建手續(xù)費，咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設計等費用按建安工程造價的6%計取

    c 基礎實施建設費 120 小區(qū)紅線內的給水、供電、道路等

    d 公共設施建設費 80 區(qū)內公共配套設施費用分攤

    e 開發(fā)過程中的費用 26 包括工程監(jiān)理費1%，次要項目及其他費用1%

    2 建筑物的管理費用 48.12 為建筑物開發(fā)成本的3%

    3 建筑物的投資利息 43.86 （1+2）×利率×（開發(fā)周期/2）。利率取5.31%，開發(fā)期為1年

    4 建筑物的銷售費用 181.73 （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%

    5 建筑物的投資利潤 247.82 （1+2）×15%，開發(fā)利潤取15%

    6 建筑物折舊 318.83 （1+2+3+4+5）×折舊率，根據(jù)直線折舊及現(xiàn)場實際觀察確定成新率為85%，則折舊率為15%

    三 評估價格 224492　　 為土地使用權價值與建筑物價值之和

    （3）計算結果：成本法評估房地產(chǎn)單價為2245元/㎡