該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月（該費用不包括水電費和物業(yè)管理費），則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。

    （2）計算年出租費用

    維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米

    房產稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/平方米

    保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/平方米

    營業(yè)稅金等：根據當地有關規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，為

    1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米

    （3）估價年收益

    1020-284=726元/平方米

    （4）求取收益價格

    剩余使用年限為34年，則收益價格單價

    V= 7741港元/平方米

    （港幣：人民幣=1：1.07）

    故采用收益法估價商業(yè)城第三層3001——3009號商鋪的公開市場價值總額為：

    7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬港元。

    七、估價結果確定

    將上述兩種方法的估價結果采用算術平均法得出最終估價價值：

    最終估價值=（399+396）/2=398萬港元

    綜上所述，××商業(yè)城三層3001——3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

    附件（略）