（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

    請問：

    1、 針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？

    2、 裝修補償應(yīng)如何確定？

    3、 對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理？

    （二）法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝�，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關(guān)稅費。

    請問：

    1、 估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？

    2、 拍賣保留價應(yīng)由誰確定？如何確定？

    3、 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？

    （三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

    請問：

    1、 這樣的做法有哪些錯誤？

    2、 若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？