（2008年真題）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，

    其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000㎡，地下車(chē)位230個(gè)（10000㎡）項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車(chē)位從第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年來(lái)全部售完；服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡？年，運(yùn)營(yíng)成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。

    假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%.在貸款利息最少條件下，求：

    （1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。

    （2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。

    （3）該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（12分）（2006年試題）

    1.造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為（）。

    A.成本加成定價(jià)法

    B.價(jià)值定價(jià)法

    C.目標(biāo)定價(jià)法

    D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

    2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（　�。┠Ｊ�。

    A.選擇專(zhuān)業(yè)化

    B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

    C.大量定制

    D.市場(chǎng)集中化

    3.下列影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的因素中，屬于心理因素的是（　�。�。

    A.生活方式

    B.受教育程度

    C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

    D.自我形象

    4.某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（　�。┤f(wàn)元。

    A.28.62

    B.35.57

    C.41.56

    D.48.24

    5.購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買(mǎi)后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（　�。�。

    A.小于5年

    B.在4～5年之間

    C.在5～6年之間

    D.在3～4年之間