開發(fā)完成后的價值

　　預測開發(fā)完成后的價值，要弄清以下3個問題：①要弄清該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產狀況下的價值;②要弄清該價值是在哪個時間上的價值;③要弄清預測該價值的方法有哪些。

　　(一)開發(fā)完成后的價值對應的房地產狀況

　　開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，需要弄清開發(fā)完成后的房地產狀況，然后再預測該狀況的房地產價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預計開發(fā)完成后的商品房為毛坯房的，則預測的應是毛坯房的價值;如果預計開發(fā)完成后的商品房為粗裝修房的，則預測的應是粗裝修房的價值;如果預計開發(fā)完成后的商品房為精裝修房的，則預測的應是精裝修房的價值。

　　還需要注意的是，開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包含著房地產以外的動產、權利等。特別是開發(fā)完成后的房地產為酒店、保齡球館這類收益性房地產的，其狀況通常是“以房地產為主的整體資產”，包含著建筑物內的家具設備等房地產以外的財產。在這種情形下，預測的開發(fā)完成后的價值還應包括家具設備等房地產以外財產的價值。

　　(二)開發(fā)完成后的價值對應的時間

　　開發(fā)完成后的價值所對應的時間，不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，還需要弄清是預測開發(fā)完成后的房地產在哪個時間上的價值。對于開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值;但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值;當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。

　　(三)開發(fā)完成后的價值的預測方法

　　在預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合(長期趨勢法的內容詳見本書第十章)，即根據(jù)類似房地產過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位一般為單價而不是總價。例如，假設現(xiàn)在是2009年6月，有一宗房地產開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，預測建設期為1.5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2010年12月建成時的價值，則可以通過搜集當?shù)卦擃惿唐纷≌�過去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租或營業(yè)的房地產，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價方法，而被包含在假設開發(fā)法之中，成了假設開發(fā)法的一個部分。

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