2012年造價(jià)工程師《案例分析》模擬題精選28
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-07-12
。采用市場比較法進(jìn)行評估
根據(jù)評估人員所掌握的資料，與××大廈相類似的物業(yè)于1997年4月處于銷售市場比較平穩(wěn)狀態(tài)。選取周邊類似房地產(chǎn)的交易案例，將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生的交易價(jià)格，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。
（1）比較實(shí)例選擇。選擇三個(gè)與估價(jià)對象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。&考試大&
實(shí)例A：××廣場
位于××市××區(qū)××路××號，××路的南側(cè)，商業(yè)繁華度較高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調(diào)，分布三部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價(jià)為1600美元/㎡.
實(shí)例B：××大廈
位于××市××區(qū)××路××號，××路的南側(cè)，商業(yè)繁華度較高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況較好，公寓部分無中央空調(diào)，備有分體空調(diào)，分布兩部電梯，智能化系統(tǒng)基本完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價(jià)為1350美元/㎡.
實(shí)例C：××大廈
位于××市××區(qū)××廣場××號，××站站前廣場，商業(yè)繁華度高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調(diào)，分布六部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價(jià)為1700美元/㎡.
估價(jià)對象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表1.
表1 比較因素條件說明表
比較因素 估價(jià)對象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C名 稱 ××大廈 ××廣場 ××大廈 ××大廈物業(yè)位置 ××市××區(qū)××路××號 ××市××區(qū)××廣場××號土地使用年限 50年 50年 50年 50年交易日期 1997年4月 1997年4月 1997年4月 1997年4月土地用途 公寓 公寓 公寓 公寓變易情況 正常 正常 正常 正常市場銷售價(jià)（美元/㎡） 待估 1600 1350 1700區(qū)域因素交通通達(dá)度 ××路與××路交叉口 ××路南側(cè) ××路南側(cè) ××站廣場商業(yè)繁華度 高 較高 較高 高公用設(shè)施完備度 完備 完備 完備 完備環(huán)境條件優(yōu)劣度 較好 較好 較好 較好個(gè)別因素 物業(yè)管理 較好 好 較好 好空調(diào)系統(tǒng) 分體空調(diào) 中央空調(diào) 分體空調(diào) 中央空調(diào)電梯系統(tǒng) 3部 3部 2部 6部智能化系統(tǒng) 基本完備 完備 基本完備 完備