2012年造價工程師《案例分析》模擬題精選81
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-07-12
2.2010年10月某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬㎡的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，以取得土地的時間為估價時點。具體計劃如下：
開發(fā)期 開發(fā)面積 開工時間 完成時間 開始銷售時間
第一期 20萬m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月
第二期 15萬m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月
第三期 15萬m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/㎡；目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
（1）。房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是（�。�。
A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點
B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
（2）。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用（�。�
A.目前住宅市場價格
B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
（3）。在計算扣除項時，以下項目中不被包括的是（�。�。
A.銷售費用
B.銷售稅費
C.拆遷補償費
D.購地稅費