2012年造價工程師《案例分析》模擬題精選83
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-07-12
答案部分
一、簡答題
1.
「正確答案」：采用收益法估價時應(yīng)進(jìn)行如下操作：
（1）確定未來收益期限。
（2）求取未來凈收益。
（3）求取報酬率。
（4）選用恰當(dāng)?shù)膱蟪曩Y本化公式計算收益價格。
「答疑編號10063355」
2.
「正確答案」：（1）不一定。
因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。
這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，有可能不具有可比性。
（參見《估價理論與方法》教材177頁）
（2）確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：
①租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正�？陀^的市場租金計；
②應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；
③應(yīng)考慮是否存在無形收益。
（3）確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：
①應(yīng)根據(jù)客觀經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。
②因向商戶收取的管理費較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。
③測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。
「答疑編號10063356」
3.
「正確答案」：評估該商場出售價值的技術(shù)路線：①用收益法和市場比較法評估出該商場的完全產(chǎn)權(quán)售價；②測算出土地總價，再用地價分?jǐn)偡椒ㄓ嬎愠錾虉鰬?yīng)分?jǐn)偟牡貎r，然后乘上一定的比例，得出商場需要補交的土地使用權(quán)出讓金；③測算商場裝修轉(zhuǎn)讓所造成的價值損失；④由完全產(chǎn)權(quán)的售價，減去需要補交的土地使用權(quán)出讓金，再減去裝修轉(zhuǎn)讓所造成的價值損失，得出商場的轉(zhuǎn)讓價。
「答疑編號10063358」
4.
「正確答案」：用假設(shè)開發(fā)法評估甲工廠廠區(qū)土地熟地價格時，估價人員主要應(yīng)掌握的相關(guān)資料有：
1.甲廠區(qū)土地使用證或能夠證明土地權(quán)屬的有關(guān)資料。
2.該工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地的規(guī)劃許可批文。
3.該工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地需補交的土地使用權(quán)出讓金的有關(guān)規(guī)定。
4.甲廠區(qū)土地現(xiàn)狀情況資料（或該土地的地形、地勢、土質(zhì)、承載力以及市政配套設(shè)施等土地現(xiàn)狀資料）。
5.該地塊4500 ㎡的規(guī)劃設(shè)計條件要求（或規(guī)劃容積率、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度等具體的規(guī)劃設(shè)計要求）。
6.當(dāng)?shù)刈≌墓┣笄闆r、類似住宅的正常成交價格及價格走勢分析預(yù)測資料。
7.擬建的住宅建筑造價的社會一般水平（或擬建住宅的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等與建筑造價有關(guān)的資料）。
8.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的管理費用、投資利息、取得待開發(fā)土地的稅費等資料。
9.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的銷售費用（或租售費用）資料。
10.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的銷售稅費（或租售稅費）資料。
11.當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)的平均利潤率資料。
「答疑編號10063360」