1.4.2.2 市場供求風險

　　市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來 的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求 關系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價 值的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情 況是，當市場內(nèi)結構性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達到一定程度 時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還 貸壓力日增，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變 化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是 健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資 者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地 產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計， 也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可以通過密 切關注當?shù)厣鐣��?jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的 影響。

　　1.4.2.3 周期風險

　　周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的 存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可 分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不 強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產(chǎn)。