第19講 拍賣基礎(chǔ)知識

一、內(nèi)容提要：
1、拍 賣 概 述
2、拍 賣 規(guī) 則
3、拍 賣 實 務(wù)
4、強 制 拍 賣
5、房地產(chǎn)拍賣
二、考試要求：
1、了解拍賣委托，拍賣公告與展示，拍賣的傭金、價款結(jié)算與標(biāo)的交割，房地產(chǎn)拍賣的程序。
2、熟悉拍賣規(guī)則，強制拍賣的標(biāo)的，強制拍賣的程序，強制拍賣的注意事項，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源，房地產(chǎn)估價及拍賣保留價確定，房地產(chǎn)拍賣的注意事項。
3、掌握拍賣的涵義和原則，拍賣標(biāo)的、報價方式及類型，強制拍賣的概念、特點和原則，房地產(chǎn)拍賣及特征，房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件，房地產(chǎn)拍賣竟買人條件。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)：
第一節(jié) 拍 賣 概 述

一、拍賣的涵義和原則
1 、 拍賣的概念
1997年1月1日起實施的《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱《拍賣法》)對拍賣的定義是“拍賣是指以公開競價的方式，將特定的物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式�！�
我們可以從以下三個方面理解《拍賣法》中拍賣的概念：第一，拍賣是一種中介服務(wù)性質(zhì)的交易方式。拍賣過程實際上由委托和競買這兩個階段構(gòu)成，拍賣位于中樞位置，聯(lián)結(jié)兩家，操作整個拍賣活動的正常運轉(zhuǎn)。第二，拍賣是通過公開競價成交的。拍賣交易的完成實際上就是眾多競買人在同一時間、地點公開競價，實現(xiàn)價高者得的過程，而不存在一對一的談判、協(xié)商和討價還價，不存在價格形成過程中的秘密性因素。第三，拍賣是受到法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)濟活動。
拍賣活動中主要涉及拍賣人、委托人、競買人和買受人這幾方當(dāng)事人。
拍賣人是指依照《中華人民共和國拍賣法》和《中華人民共和國公司法》設(shè)立的從事拍賣活動的企業(yè)法人。委托人是指委托拍賣人拍賣物品或財產(chǎn)權(quán)利的公民、法人或其他組織。競買人是指參加競購拍賣標(biāo)的的公民、法人或其他組織。買受人是指以最高應(yīng)價購得拍賣標(biāo)的競買人。
例題：拍賣活動中主要涉及的當(dāng)事人包括( )。
A、拍賣人 B、委托人 C．競買人 D．買受人
答案：ABCD
2 、 拍賣的特征
(1)拍賣與普通商品交易的區(qū)別
1)從交易的當(dāng)事人來看，普通交易中當(dāng)事人只有兩方，即賣方和買方。而拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人(買受人)，三方缺一不可。
2)就交易的性質(zhì)而言，普通交易中，買賣雙方可以私下商量價格，而拍賣的整個過程是在公眾的監(jiān)督之下進行的。
3)從商品的形成價格上比較，普通交易中商品銷售價格由賣方定價或由買賣雙方協(xié)商定價，而拍賣中，被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由買方定價。
4)從商品的競價對手來看，普通交易的價格競爭主要在賣方即生產(chǎn)廠家、供貨商中間展開，有時也會在買賣方之間以討價還價的方式展開，而拍賣方式交易中，價格的競爭是在買方中間展開的。
5)從對買方的身份要求來看，拍賣方式交易中，競買人必須向拍賣人公開其真實身份，參與競買前必須出示身份證明及辦理競買手續(xù)。在定向拍賣的情況下，還會對競買人的身份或資格做出相應(yīng)限制性規(guī)定。而普通交易則沒有上述要求。
6)從拍賣人的主體資格的要求來看，根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，境內(nèi)的拍賣活動必須由依法設(shè)立的拍賣機構(gòu)來舉行，而普通交易中的商業(yè)企業(yè)則一般不會受到特許的限制。
(2)拍賣與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別
1)標(biāo)的內(nèi)容上的區(qū)別�！杜馁u法》規(guī)定的拍賣標(biāo)的范圍是：依法可以處分的物品或財產(chǎn)權(quán)利。即包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)�！墩袠�(biāo)投標(biāo)法》第二條規(guī)定，必須依法進行招標(biāo)的是：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公共安全的項目；國家投資融資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目和依照法律、行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定必須進行招標(biāo)的其他項目。
2)實施機構(gòu)上的區(qū)別�！杜馁u法》規(guī)定拍賣活動實施機構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)�！墩袠�(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)人可以委托代理機構(gòu)招標(biāo)；招標(biāo)人也可以自行辦理招標(biāo)事宜。
3)行為目的上的區(qū)別。拍賣的目的是把拍賣標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給最高出價者，拍賣成交后所體現(xiàn)的是委托人向買受人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系。而招標(biāo)投標(biāo)則不同，多數(shù)情況下，招標(biāo)人是為了完成某些項目而在投標(biāo)人中選擇一個條件最優(yōu)的合作伙伴，合同成立后由中標(biāo)人完成合同約定的工作。
4)拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據(jù)合同的約定向拍賣行支付傭金；而招標(biāo)投標(biāo)活動中，由于中標(biāo)人或者成為招標(biāo)人的合作伙伴，或者承攬一個合同項目，雙方不需支付傭金或酬勞。因此，是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標(biāo)投標(biāo)的一個重要標(biāo)志。
例題（判斷）：1、《拍賣法》規(guī)定拍賣活動實施機構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)。（ ）
答案：對
2、《拍賣法》規(guī)定的拍賣標(biāo)的范圍是：依法可以處分的物品或財產(chǎn)權(quán)利。即包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)，不包括無形資產(chǎn)。 ( )
答案：錯
3 、 拍賣的基本原則
(1)公開原則
1)拍賣信息發(fā)布公開。拍賣人在舉行拍賣之前必須在法律規(guī)定的時限內(nèi)，以廣告媒體或其他法律法規(guī)允許的形式，提前公開發(fā)布拍賣公告，公布標(biāo)的名稱、拍賣時間、地點、競買條件等。2)競買公開。凡有兩人以上符合資格的競買人對拍賣標(biāo)的提出競買申請的，拍賣人不得無故撤回該標(biāo)的或終止拍賣，更不得以其他形式轉(zhuǎn)讓拍賣標(biāo)的。拍賣人必須公開舉辦拍賣會。
(2)公平原則
公平原則指拍賣法律關(guān)系當(dāng)事人在拍賣活動中其民事權(quán)利義務(wù)、法律地位平等，其具體內(nèi)容是：1)委托人與拍賣人是平等的民事主體。2)凡具備相應(yīng)的民事行為能力并符合競買資格的民事主體，均可平等的參加競買活動。3)在競買中，對同一應(yīng)價或報價除法律規(guī)定允許某競買人有優(yōu)先購買權(quán)的以外，其他競買人均享有以最高報價或應(yīng)價取得拍賣標(biāo)的的權(quán)利。
(3)公正原則
1)拍賣人及工作人員不得以競買人身份參加本拍賣機構(gòu)舉辦的拍賣活動，也不得委托他人代為競買。2)拍賣活動中，拍賣人不得有歧視競買人使其無法成交或超高價成交的行為。3)拍賣人與委托人不得事先串通，在拍賣交易時制造相互競價的假象，致使報價或應(yīng)價不斷上揚。競買人之間不得相互合謀串通，達到以低價成交的目的。4)委托人應(yīng)向拍賣人，同時拍賣人也應(yīng)向競買人指明或提示其知道或應(yīng)當(dāng)知道的拍賣標(biāo)的的瑕疵。5)委托人不得競買本身所委托的拍賣標(biāo)的，也不能委托他人代為競買。
(4) 誠實信用原則
1)拍賣法律關(guān)系當(dāng)事人之間應(yīng)自覺履行委托拍賣合同、拍賣成交確認書中所約定的各自的義務(wù)，以保證拍賣活動的順利進行。2)整個拍賣活動中，拍賣法律關(guān)系各當(dāng)事人的意思表示及行為應(yīng)真實、善意和誠實。
例題：拍賣的基本原則包括( )。
A、公開原則 B、保留價原則 C．公正原則 D．公平原則 E、誠實信用原則
答案：ACDE
二、拍賣標(biāo)的、報價方式及類型
1、 拍賣標(biāo)的
拍賣標(biāo)的亦稱“拍品”或者“拍賣物”，泛指可以通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓的各種財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利。
《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)該是“委托人所有或依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利”；第七條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財產(chǎn)權(quán)力，不得作為拍賣標(biāo)的”。
依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，拍賣標(biāo)的可以進行以下分類：
(1)從物品是否具備物質(zhì)實體形態(tài)的角度，劃分為有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。有形財產(chǎn)一般包括生產(chǎn)資料、初級產(chǎn)品、日用消費品和文物藝術(shù)品等。無形資產(chǎn)一般包括專營權(quán)、使用權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，如著作權(quán)、科技成果等，統(tǒng)稱為財產(chǎn)權(quán)利。
(2)從物品可否移動及移動是否影響其價值功用角度，可劃分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。土地、房屋、公路、鐵路、橋梁等不能移動或移動后會損害其內(nèi)容、經(jīng)濟價值的為不動產(chǎn)，能夠移動及移動后不會損害其內(nèi)容、經(jīng)濟價值的為動產(chǎn)。
(3)從可否流通及流通范圍的廣度，可以將物品劃分為允許流通物、限制流通物和禁止流通物。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品，如毒品、武器、軍火、彈藥等。禁止流通的物品不能作為拍賣標(biāo)的。限制流通物指流通范圍或程度受一定限制的物品，如文物藝術(shù)品、化工物品、麻醉藥品等。限制流通物可以作為定向拍賣的標(biāo)的物。除禁止流通物和限制流通物外，大部分物品屬于允許流通物，允許流通物是最常見的拍賣標(biāo)的。
例題：從可否流通及流通范圍的廣度，可以將物品劃分為 ( )。
A、允許流通物 B、限制流通物 C．特殊流通物（人民幣） D．禁止流通物
答案：ABD
2 、 拍賣的報價方式
拍賣報價方式是拍賣活動中拍賣師的具體運作手段。通常包括增價拍賣和減價拍賣兩種方式。
(1)增價拍賣
增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。它是一種價格上行的報價方式，即競價由低至高、依次遞增，直到以最高價格成交為止。增價拍賣根據(jù)競買人報價方式不同，可分為無聲拍賣和有聲拍賣。
1)無聲拍賣也被稱為賣方報價拍賣。拍賣時，先由拍賣師當(dāng)眾報出拍賣標(biāo)的的起拍價，然后由競買人不斷舉牌或其他約定方式應(yīng)價，拍賣師則不斷依次增高報價，競買人不斷舉牌應(yīng)價，直到拍賣成交。此種方式由于競買人不發(fā)聲，故稱無聲拍賣。
2)有聲拍賣也被稱為買方報價拍賣。拍賣時，先由拍賣師當(dāng)眾報出拍賣標(biāo)的的起拍價，然后再由競買人在此基價上報價。報價以公開喊叫方式進行，競價過程一直持續(xù)到無人競價為止。此種方式表現(xiàn)為競買人發(fā)聲報價，故稱有聲拍賣。
(2)減價拍賣又稱“荷蘭式拍賣”或“估高價拍賣”。它是一種價格下行的拍賣方式，即拍賣品的報價由高到低，依次遞減，直到有人應(yīng)價，即告成交。減價拍賣皆為賣方報價拍賣，即無聲拍賣，根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種。
1)人工式拍賣。先由拍賣師當(dāng)眾報出拍賣標(biāo)的的最高價格，凡遇無人應(yīng)價，拍賣師由此遞減報出新的價位，有人舉牌應(yīng)價即告成交。
2)電子式拍賣。由電腦自動控制的報價系統(tǒng)(亦稱拍賣鐘)來替代拍賣師的報價；競買人按動電鈕應(yīng)價即可。
無論是增價拍賣還是減價拍賣都遵循誰叫價誰要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立。注意，買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表示，只有競買人報出的價格才是要約表示。
例題：增價拍賣根據(jù)競買人報價方式不同，可分為( )。
A、人工式拍賣 B、電子式拍賣 C．無聲拍賣 D．有聲拍賣
答案：CD
3 、 拍賣活動的類型
(1)強制拍賣和任意拍賣
強制拍賣是指國家有關(guān)機關(guān)依照法律的規(guī)定，將被查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)強制予以拍賣的行為。強制拍賣的主體一方是國家機關(guān)，可由特定的國家機關(guān)自行拍賣，也可委托拍賣機構(gòu)拍賣，目的在于清償債務(wù)。強制拍賣必須以生效的法律文書如判決書、處罰決定書等為依據(jù)。
任意拍賣是指民事法律關(guān)系當(dāng)事人(如公民或組織)根據(jù)本身意愿將其所有的特定標(biāo)的物的拍賣。任意拍賣屬于民事行為，通常由委托人委托拍賣機構(gòu)拍賣，拍賣必須以委托人對標(biāo)的物以委托人對標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提，以委托人與拍賣人簽訂的委托拍賣合同為依據(jù)。任意拍賣目的在于將物品換價兌現(xiàn)，與清償債務(wù)不一定有直接關(guān)系。
(2)動產(chǎn)拍賣與不動產(chǎn)拍賣
動產(chǎn)拍賣是指以動產(chǎn)為拍賣標(biāo)的的拍賣。動產(chǎn)拍賣的成交一般以拍賣標(biāo)的物實際占有的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志。
不動產(chǎn)拍賣是指以不動產(chǎn)為拍賣標(biāo)的的拍賣。不動產(chǎn)一般價值高昂，因此被認為必須有保留價拍賣的一種標(biāo)志。不動產(chǎn)拍賣成交一般以拍賣標(biāo)的物財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志。
(3)有保留價拍賣與無保留價拍賣
有保留價拍賣是指拍賣前設(shè)立最低售價的拍賣，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交。有保留價拍賣通常用于價值較高的標(biāo)的物拍賣，如房屋、土地、文物藝術(shù)品等。
無保留價拍賣是指拍賣前不設(shè)立最低售價或保留價的拍賣，競買人的最高競價一經(jīng)產(chǎn)生就可以成交。無保留價拍賣通常用于價值低的標(biāo)的物的拍賣。
(4)一次性拍賣和再拍賣
一次性拍賣是指只經(jīng)過一次拍賣程序就拍定的拍賣，再拍賣是指必須經(jīng)過兩次以上拍賣程序才拍定的拍賣。
例題（判斷）：1、強制拍賣必須以生效的法律文書如判決書、處罰決定書等為依據(jù)。（ ）
答案：對
2、再拍賣是指必須經(jīng)過一次以上拍賣程序才拍定的拍賣。( )
答案：錯


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