房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 
　　房地產(chǎn)業(yè)是為人類的生活、生產(chǎn)活動提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。我國改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展得到了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)作為增量房地產(chǎn)的供給模式，已經(jīng)被社會和市場廣泛接受，涌現(xiàn)出諸如“北京城市開發(fā)集團”、“北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司”、“南京棲霞建設(shè)集團”等一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。實踐證明，成功的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是投資機會的發(fā)現(xiàn)者，投資計劃實施的組織者，與有關(guān)各方談判的專家能手，風(fēng)險識別與控制的專家，投資的決策者，項目主要風(fēng)險的承擔(dān)者和項目成功后的主要受益者。 
　　隨著社會經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜，它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與項目策劃、投資分析與決策、法規(guī)與政策、規(guī)劃與設(shè)計、建造技術(shù)、項目管理、人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、項目融資、風(fēng)險控制、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識，并具備持續(xù)創(chuàng)新的能力。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　為了滿足大專院校房地產(chǎn)專業(yè)師生學(xué)習(xí)和從業(yè)人員繼續(xù)教育的需求，本書將從房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理開始，重點介紹與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的市場研究、項目評估、工程管理、項目融資、市場營銷、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等問題，以期使讀者對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的相關(guān)內(nèi)容有一個較全面的把握。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)的概念 
　　一、概述 
　　房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套第一篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理!! 
　　設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的價值，主要體現(xiàn)在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務(wù)。 
　　由于人口持續(xù)增長、技術(shù)進步、人們的生活品味和工作方式不斷變化，社會對通過開發(fā)來改造人居環(huán)境的需求是永恒的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的主要目的是在獲取最大利潤的同時盡可能降低風(fēng)險，而政府在房地產(chǎn)開發(fā)方面的目標則是，既要促進城市空間開發(fā)、帶動城市經(jīng)濟增長，又要在不損害環(huán)境的條件下，提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善居民的生活質(zhì)量。 
　　盡管房地產(chǎn)開發(fā)的定義非常簡單，但房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)過程所形成的產(chǎn)品即新建或重建的項目，需要越來越多的人士包括開發(fā)隊伍成員、政府管理者、社會公眾和專業(yè)顧問等協(xié)調(diào)一致的努力。作為房地產(chǎn)開發(fā)過程的組織者，開發(fā)商必須確保所有參與者在預(yù)算范圍內(nèi)，按計劃完成其所承擔(dān)的工作。 
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)隊伍 
　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的特性 
　　房地產(chǎn)開發(fā)商就像一個影視導(dǎo)演，他要把有著各自理想和目標的優(yōu)秀演員組織起來，在整個影片中給每個演員分配一個角色，通過各角色的通力合作，制作出受觀眾喜愛的優(yōu)秀影視作品。風(fēng)險和不確定性伴隨著房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程，成功的開發(fā)商對未來可能遇到的不確定性必須要有足夠的心理承受能力。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)商從項目公司到大型跨國公司有許多種類型，中國目前對開發(fā)商的分類主要按房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、所有制形式、經(jīng)營范圍等劃分。開發(fā)商的目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。不同開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)開發(fā)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本；而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商和資產(chǎn)管理者過渡。當然，這里也有優(yōu)勝劣汰的過程。對于大型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于其資金雄厚，對所開發(fā)的物業(yè)既可出租也可出售。例如，香港長江實業(yè)參與開發(fā)的北京東方廣場，中國國際信托投資公司開發(fā)建設(shè)的京城大廈等均用來出租，以獲取更高的投資收益并使其投資組合更為合理。當然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。 
　　中國房地產(chǎn)實用百科全書 
　　房地產(chǎn)開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的�？傊�，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針是有很大差別的。
在經(jīng)營管理上，開發(fā)商的風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商大都是創(chuàng)業(yè)者，他們的工作，是融創(chuàng)造者、推銷商、談判家、經(jīng)理、領(lǐng)導(dǎo)者、風(fēng)險管理者和投資者的特征于一體的極具挑戰(zhàn)性的工作。知識、智慧、經(jīng)驗和決策藝術(shù)，是開發(fā)商成功的根本。 
　　（二）開發(fā)商的社會聲譽 
　　不論是否合理，開發(fā)商在公眾中受尊敬的程度并不是很高。不管開發(fā)商是誰,人們只要聽說有開發(fā)商準備開發(fā)其居住區(qū)域附近的項目，就會存在某種擔(dān)心。由于每一個開發(fā)項目都會無一例外地打破所在社會的平靜，因此，人們對開發(fā)商存在抵觸情緒是很正常的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)所形成的產(chǎn)品，由于在相當長的時期內(nèi)會改變一個社區(qū)的人居環(huán)境，因此總會面臨著公眾的褒貶評論；又由于開發(fā)商的公眾形象在很大程度上與他們所開發(fā)的產(chǎn)品聯(lián)系在一起，這就使得人們很容易將交通阻塞、破壞城市景觀、配套設(shè)施不完備等問題歸咎于開發(fā)商。實際上，作為社區(qū)的建設(shè)者，開發(fā)商為提供人們?nèi)胱】臻g、娛樂設(shè)施、科教文衛(wèi)等配套設(shè)施的一切活動，都必須遵循一定的規(guī)則，而這些規(guī)則是由代表社會公眾利益的城市規(guī)劃師、政府官員和人民代表制定的。 
　　像許多其他行業(yè)一樣，開發(fā)商也是良莠不齊。有的開發(fā)商通過其建造的產(chǎn)品和良好的信譽，在城市建設(shè)與人類住區(qū)環(huán)境改善中作出了有目共睹的貢獻；也有些開發(fā)商由于其低劣的產(chǎn)品和不誠實的經(jīng)營作風(fēng)，受到了大眾和媒體的批評。 
　　不論有沒有開發(fā)商參與，社區(qū)總是在不斷地發(fā)展變化。而作為一個優(yōu)秀的開發(fā)商，其所進行的開發(fā)或重建工作，應(yīng)該對社區(qū)的發(fā)展起著正面的推動作用。