三、用收益法估價(jià)涉及的有關(guān)稅費(fèi)
　　采用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，概括地講，所涉及的稅費(fèi)有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地收益金和所得稅。
　　在房地產(chǎn)估價(jià)中如何確定上述稅費(fèi)，主要根據(jù)估價(jià)對象、收益途徑以及價(jià)值定義來判斷。估價(jià)對象的權(quán)利狀況是我們確定稅費(fèi)首要考慮的一個(gè)因素：權(quán)利狀況不同，所涉及的稅費(fèi)內(nèi)容會(huì)有所差異。房地產(chǎn)估價(jià)在大多數(shù)情況下是對其權(quán)利的價(jià)值進(jìn)行判斷。收益途徑是指估價(jià)對象通過售讓全部產(chǎn)權(quán)獲取收益，或是通過出租收取租金收入，或者兩者兼而有之。價(jià)值定義是指估價(jià)結(jié)果的內(nèi)含。價(jià)值定義不同，其所對應(yīng)的稅費(fèi)問題也有所區(qū)別。這里我們主要討論收益途徑與稅費(fèi)的關(guān)系。
　　（一）出租性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法
　　1.營業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月1日起施行的《營業(yè)稅暫行條例》和 2001年1月1日起施行的財(cái)政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個(gè)人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務(wù)人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5％，后者為3％。
　　2.城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7％、郊縣城鎮(zhèn)5％、農(nóng)村1％。
　　3.教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3％。
　　4.房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財(cái)政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個(gè)人出租居民住房的經(jīng)濟(jì)行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12％和4％。
　　5.土地使用稅（費(fèi)）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計(jì)稅（費(fèi)）的基準(zhǔn)為實(shí)際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規(guī)定。深圳市稱土地使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)見深圳市規(guī)史舊土局深規(guī)土（1997）267號文。
　　6.印花稅：其法律依據(jù)為御花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0.1％。
　　7.租賃管理費(fèi)：其法律依據(jù)為《深圳市房屋租賃管理?xiàng)l例》，取費(fèi)基準(zhǔn)為租金收入，費(fèi)率為2％。
　　8.保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)公司對房產(chǎn)的保費(fèi)率。
　　9.土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計(jì)算范圍僅限于劃撥土地上的房屋出租，計(jì)算基準(zhǔn)為租金中所含土地收益，其具體計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厥∈幸?guī)定。
　　10.所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個(gè)人所得稅法》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33％、27％、18％、15％等多檔比例稅率，個(gè)人出租適用的稅率為10％。
　　（二）產(chǎn)權(quán)售讓性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法
　　1.營業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5％。
　　2.城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7％、郊縣城鎮(zhèn)5％、農(nóng)村1％。
　　3.教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3％。
　　4.印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03％。
　　5.土地增值稅：其法律依據(jù)為灶地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進(jìn)稅率，分別為30％、的院、50％和60％四個(gè)檔次。
　　6.土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計(jì)算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果再扣減“補(bǔ)交地價(jià)”。深圳市的實(shí)際情況是根據(jù)取得土地使用權(quán)的方式（劃撥、協(xié)議、歷史用地、改變用途等）有所區(qū)別。
　　7.所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33％。27％、18％、15％等多檔比例稅率。
　　關(guān)于所得稅是否要扣除，這個(gè)問題在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐中尚有爭議。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定和論述，用上述兩種進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不考慮所得稅的問題。但在有關(guān)“假設(shè)開發(fā)法”的內(nèi)容規(guī)定和論述中，有關(guān)“開發(fā)利潤”都要扣除，那么“所得稅”不扣，何謂利潤？好象不太合理。
　　我們認(rèn)為，所得稅應(yīng)當(dāng)作為收益法（包括由收益法演變的其它方法）在計(jì)算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項(xiàng)目，理由簡述如下：
　　首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生的主體之一必須向國家盡的義務(wù)，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出；從凈收益或純收益的概念來講，有經(jīng)營收益就說明必須承擔(dān)秋收的義務(wù)，是收益人必須的支出，兩者均具有固定性、強(qiáng)制性和無償性。
　　其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價(jià)理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權(quán)利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權(quán)，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權(quán)。對擁有該等“權(quán)利”的權(quán)利人來講，讓渡的目的和結(jié)果，均是為了取得相應(yīng)的貨和性資產(chǎn)。顯然，除了違反法律的規(guī)定外，前面所述的取得貨和性資產(chǎn)是不應(yīng)包括國家強(qiáng)制規(guī)定的稅收部分。也就是說在合法的前提下，權(quán)利人讓渡相應(yīng)權(quán)利而取得的完全屬于自己的貨幣資產(chǎn)或收益是不可能包括相當(dāng)于所得稅部分的貨幣。
　　由于所得稅對不同納稅主體，可能會(huì)出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會(huì)不同。這不是說收益法本身有不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤�，只能說應(yīng)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)的復(fù)雜性不像應(yīng)用市場法那么直觀。由于本文的重點(diǎn)是講房地產(chǎn)估價(jià)中所涉及的稅收問題，所以不能進(jìn)一步展開討論，但我可以告訴大家一個(gè)思路：那就是前者的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在收益口徑必須與資本化率相一致，相同所得稅率的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)選擇同一折現(xiàn)率。事實(shí)上稅收在不同民事主體上的差別，除了所得稅外，其它稅種也同樣存在，如營業(yè)稅。再舉一個(gè)例子：企業(yè)單位擁有100元人民幣存入銀行取得利息收入是無需征利息稅的，而個(gè)人將100元人民幣存入銀行就要就其取得的利息收入征收20％的利息稅，顯然我們不能說企業(yè)單位的 100元人民幣比個(gè)人擁有的100元人民幣的價(jià)值更高，原因是除了利息收益上的差別外，他們所面臨的社會(huì)平均收益率也是有差別的。