第四章 房地產(chǎn)價格影響因素
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述
　　一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認(rèn)識
　　1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的
　　2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的
　　3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的
　　4、有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些與時間有關(guān)。
　　5、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化
　　6、各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的
　　7、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的
　　8、同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。
　　二、房地產(chǎn)價格影響的分類
　　房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產(chǎn)價格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。個別因素是指對估價對象房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。它們?nèi)�者不是固定的，隨著估價對象范圍擴(kuò)大，某些一般因素也許會變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭�別因素。
　　第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素
　　一、區(qū)位因素
　　1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關(guān)系其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟(jì)位置卻會發(fā)生變化。
　　2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價格通常高于北坡的房地產(chǎn)價格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟(jì)距離。交通時間距離從理論上講更為科學(xué)。對于朝向一般認(rèn)為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層最優(yōu)、頂層較劣。有電梯的中高導(dǎo)住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)、三層以下較劣。
　　2、交通，交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、停車的方便程度、交通管制。
　　3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。
　　4、外部配套設(shè)施有房地產(chǎn)外部基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
　　二、實(shí)物因素
　　1、土地實(shí)物因素
　�、倜娣e
　　②形狀
　�、鄣貏荩�一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
　　④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。
　�、葑诘貎�(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度。
　　2、建筑物實(shí)物因素
　�、俳ㄖ�規(guī)模
　�、诮ㄖ�結(jié)構(gòu)
　�、墼O(shè)施設(shè)備
　�、苎b飾裝修
　�、輰痈呋騼舾�
　�、蘅臻g布局
　　⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照
　�、嗤庥^
　�、嵬険p程度
　　三、權(quán)益因素，主要是指對房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。
　�、贆�(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。
　　②使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計(jì)入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。
　�、巯噜応P(guān)系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設(shè)管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設(shè)管線以及安裝設(shè)備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

　　第三節(jié) 人口因素
　　房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。
　　第四節(jié) 制度政策因素
　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大，房地產(chǎn)價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有：
　　①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)，加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;
　�、谝�(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;
　�、壑贫ㄗ罡呦迌r，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;
　�、芙�立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。
稅收政策，房地產(chǎn)稅收有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。增加買方的稅收會抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價格下降，反之會使房地產(chǎn)價格上升。
　　對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃有：國發(fā)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃。
　　第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素
　　影響房地產(chǎn)價格因素的有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價、利率、匯率。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費(fèi)的上漲，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動房地產(chǎn)價格上漲。從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價格會上升;利率上升，房地產(chǎn)價格會下降。但從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，利率上升，房地產(chǎn)價格上升;利率下降，房地產(chǎn)價格下降。從房地產(chǎn)購買者來看，利率上升，房地產(chǎn)價格下降、利率下降、房地產(chǎn)價格上升。由于在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)價格上漲、相反則會使房地產(chǎn)價格下降。
　　第六節(jié) 社會因素
　　影響房地產(chǎn)價格的社會因素有：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況：
　　①引起房地產(chǎn)價格上漲;
　�、谝�起房地產(chǎn)價格下跌;
　�、燮鹬�穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。
　　城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。 　　
　　第七節(jié) 國際因素
　　影響房地產(chǎn)價格的國際因素有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。
　　第八節(jié) 其他因素
　　一、行政隸屬變更
　　二、心理因素，心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：
　　①購買或出售心態(tài);
　�、趥�人欣賞趣味(偏好);
　　③時尚風(fēng)氣;
　�、芙咏�名家住宅心理;
　�、葜v究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等
　　三、重要政治人物的健康狀況。