三、各種因素的調(diào)整彈性嚴
　　市場法中還需進行各種因素（情況、日期、區(qū)域、個別因素）的調(diào)整。這些調(diào)整值不僅要符合定性（方向）的正確，還要符合定量（多少）的合理。
　�。ㄒ唬┤掌谡{(diào)整所謂日期調(diào)整，是將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到估價時點的價格。這里涉及到以下主要注意點：
　�、龠@一時間段內(nèi)當(dāng)?shù)氐念愃品康禺a(chǎn)價格變化是否一致，如果不一致應(yīng)該分時間段進行調(diào)整；
　　②價格變化所采用的參數(shù)必須是合理的，而且是有依據(jù)的，決不是按需而隨意求�。�
　�、廴掌谡{(diào)整的方法與市場背景分析的口徑要一致。日期調(diào)整的方法有：價格指數(shù)法（定基、環(huán)比）及價格變動率法（逐期遞增或遞減、期內(nèi)遞增或遞減）；
　�、芡�一估價機構(gòu)對于同區(qū)位的同類房地產(chǎn)的日期調(diào)整幅度要大致相同。
　�。ǘ�）區(qū)域因素調(diào)整區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華度、交通便捷度、基礎(chǔ)配套和公建服務(wù)配套完備度及環(huán)境景觀等因素。
　　繁華度主要包括：距市（區(qū)）級商業(yè)中心的距離；人流量、購買能力等顧客條件；商店密集程度、綜合吸引力、競爭能力等商業(yè)群體特性；街道性質(zhì)、街道條件、街道狀況等子項因素。
　　交通便捷度主要包括：交通主、次干道數(shù)量，路網(wǎng)布置及道路狀況；公交線路數(shù)量；公交輻射范圍；公交順暢及交通管制；距公交站點的遠近；其他交通方式等子項因素。重點圍繞可及性（外部進入估價對象）和便捷性（自估價對象出去）。
　　基礎(chǔ)配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。
　　公共服務(wù)配套主要包括周邊的文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、購物（超市、農(nóng)貿(mào)市場）、銀行及郵局網(wǎng)點、公園等。
　　環(huán)境景觀主要包括：大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文（治安、聲望、素質(zhì)）環(huán)境等。
　　需要注意的是：
　�、龠@些因素必須經(jīng)過分析、比較；
　　②從定性上講要有充分的支持依據(jù)，決不是盲目的；
　�、蹚亩�量上講必須是當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)價值合理的調(diào)整；
　　④各因素（包括子項因素）的權(quán)重必須與房地產(chǎn)用途相匹配，不同的物業(yè)種類所考慮的因素（包括子項因素）的側(cè)重點是有區(qū)別的。
　�。ㄈ�）個別因素調(diào)整個別因素包括的子項目很多，除了要注意與上述區(qū)域因素調(diào)整共同的注意點外，還要注意如下：
　�、俑骺杀葘嵗�與估價對象所存在的對價格有影響的子項目因素都必須考慮進行調(diào)整，如溫泉因素、名校因素、位置特別因素等等；
　�、诟髯禹椖恳蛩匾�避免重復(fù)交叉，如在考慮小區(qū)環(huán)境的同時不應(yīng)再單獨考慮小區(qū)綠化、景觀、綠地率、小品等與小區(qū)環(huán)境有重復(fù)的子項目因素，不重復(fù)調(diào)整，否則調(diào)整值就不合理了；
　�、鄹饕蛩氐臋�(quán)重最好與調(diào)整的價值掛鉤，以便判定其合理性；
　　④不同物業(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項因素是有區(qū)別的。
　　不同物業(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項因素不同，舉例如下：