一、地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的概念和目前業(yè)界趨勢
　　近期以來，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的一個趨勢是，不是一兩塊地的轉(zhuǎn)讓，而是整個項目公司出手。一般來說，房地產(chǎn)項目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，無論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ椧?guī)定，但實際上登記注冊的房地產(chǎn)項目公司早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的某些風險，因此出現(xiàn)了大量事實上的項目公司即開發(fā)一個項目成立一個公司，項目彼此互不影響。
　　目前對房地產(chǎn)項目公司的收購實質(zhì)上仍為廣義的土地使用權轉(zhuǎn)讓，或為土地使用權的直接轉(zhuǎn)讓，或為在建工程轉(zhuǎn)讓，或為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項目公司收購方式來進行土地使用權或房地產(chǎn)項目或在建工程轉(zhuǎn)讓，關鍵在于房地產(chǎn)公司收購相對于土地使用權直接轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)點：
　　一是手續(xù)簡單。對房地產(chǎn)項目公司收購只要簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項目，而土地使用權或項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權的過戶及建設手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復雜，而且手續(xù)復雜。
　　二是費用節(jié)省。土地使用權或項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續(xù)費，顯然通過收購房地產(chǎn)項目公司方式可以降低開發(fā)成本。
　　三是開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項目公司收購一旦辦妥股權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。
　　以房地產(chǎn)項目公司收購方式轉(zhuǎn)讓項目或土地使用權的不利之處在于，債務風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等。因此收購者務必要對所收購公司在收購之前的債權債務有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產(chǎn)負債。如以土地使用權或項目或在建工程的價值作為項目公司收購價，則務必約定項目公司在收購前的一切債權債務均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔�；蛄粝乱欢ū壤�的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等。
　　二、轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)中的法律問題
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。
　　在我國的房地產(chǎn)管理法中無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但根據(jù)1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條、第二十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案�！笨梢�，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權的轉(zhuǎn)讓，但又與土地使用權的直接轉(zhuǎn)讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價值及轉(zhuǎn)讓權利義務等方面，最主要的不同在于項目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權，而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權益和相關義務。
　　綜合有關法律規(guī)定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應具備以下條件：
　�。ǎ保┺D(zhuǎn)受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；
　�。ǎ玻┺D(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權證；
　�。ǎ常┺D(zhuǎn)讓方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；
　�。ǎ矗╉椖客恋厥褂脵酁槌鲎屓〉玫模�房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

　項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：
　�。ǎ保╉椖客恋厥褂脵酁閯潛苋〉玫�，應辦理土地使用權出讓手續(xù)；
　�。ǎ玻╉椖客恋厥褂脵嗟淖兏�登記手續(xù)；
　�。ǎ常┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；
　　（４）建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；
　�。ǎ担┢渌�根據(jù)有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。
　　項目轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，區(qū)別在于項目轉(zhuǎn)讓應整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓，而在建工程轉(zhuǎn)讓不僅可以全部轉(zhuǎn)讓，而且可以分割轉(zhuǎn)讓；又如項目轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量應歸受讓方，而在建工程轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量，應歸轉(zhuǎn)讓方。由于無法律、法規(guī)支持，理論尚有爭議，因此，上述比較只能作為筆者觀點。
　　三、制作房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應注意的問題
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓必須由所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；
　　2、轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；
　　3、項目轉(zhuǎn)讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉(zhuǎn)讓的條件；
　　4、已成立項目公司以公司股權轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；
　　5、成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；
　　6、未成立項目公司以合作各方的投資權益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
　　7、轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；
　　8、項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；
　　9、項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
　　10、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預售的，應約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；
　　11、均系要式的須經(jīng)批準的行為：合作開發(fā)的立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照；
　　12、以轉(zhuǎn)讓項目公司股權方式；  需約定：項目公司概況、股權轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。