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轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)中的法律問題

來源:發(fā)布時間:2008-12-17

  房地產(chǎn)開發(fā)項目,一般是指已經(jīng)批準立項,取得完備的土地使用權(quán)證,并在土地上作了一定投資,完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作,經(jīng)過報建批準,取得施工許可證,具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓,是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人,雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。
  在我國的房地產(chǎn)管理法中無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,但根據(jù)1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條、第二十一條規(guī)定,“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”,“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。”可見,房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓有所不同,主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價值及轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)等方面,最主要的不同在于項目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán),而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。
  綜合有關(guān)法律規(guī)定及最高人民法院的有關(guān)司法解釋,房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件:
  (1)轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格(但受讓方受讓項目后作自用情形的除外);
 。2)轉(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證;
 。3)轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證;
 。4)項目土地使用權(quán)為出讓取得的,房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。
  項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括:
 。1)項目土地使用權(quán)為劃撥取得的,應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù);
 。2)項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù);
  (3)房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù),具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理;
  (4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù),具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理;
 。5)其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。
  項目轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同,區(qū)別在于項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓,不能分割轉(zhuǎn)讓,而在建工程轉(zhuǎn)讓不僅可以全部轉(zhuǎn)讓,而且可以分割轉(zhuǎn)讓;又如項目轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量應(yīng)歸受讓方,而在建工程轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量,應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓方。由于無法律、法規(guī)支持,理論尚有爭議。

糾錯

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