“金九”并沒(méi)有給成交持續(xù)低迷的北京二手房市場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。9月初至今，北京二手房成交量創(chuàng)下最近三年來(lái)同期，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)。
　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰向記者表示：“北京二手住宅成交價(jià)格將在今年四季度呈現(xiàn)普遍下降，明年一季度下降幅度將有所放大，具體降價(jià)的幅度會(huì)比照周邊一手房降價(jià)的幅度，但熱點(diǎn)稀缺區(qū)域的二手房降價(jià)幅度仍將較為有限。”
　　一二手房?jī)r(jià)格倒掛加劇
　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，北京樓市二手房成交量在“金九”再創(chuàng)新低，9月前19天，二手房住宅簽約套數(shù)為4233套，創(chuàng)最近三年來(lái)的新低。這個(gè)數(shù)字尚不足2009年9月同期的1/4，同比跌幅也達(dá)到了73.4%。
　　持續(xù)幾個(gè)月成交量低迷后，北京二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。
　　北京中原統(tǒng)計(jì)，目前北京市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)房源數(shù)據(jù)顯示，9月上中旬。各區(qū)縣的二手房報(bào)價(jià)均出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，特別是通州區(qū)的報(bào)價(jià)指數(shù)平均下調(diào)幅度達(dá)到了4.46%。海淀、朝陽(yáng)等區(qū)域的房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)也超過(guò)了1.5%。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向記者表示，北京二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始面臨實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。“降價(jià)的新開(kāi)項(xiàng)目影響了區(qū)域內(nèi)二手房報(bào)價(jià)。如通州數(shù)個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的變化，這使得二手房報(bào)價(jià)也出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，很多之前掛牌的通州投資客也大幅度下調(diào)了報(bào)價(jià)。”
　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心研究分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)下跌由于一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象愈演愈烈且逐漸蔓延，一手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下調(diào)，繼續(xù)維持價(jià)格高位的二手房市場(chǎng)很可能進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市有近30個(gè)項(xiàng)目入市，其中超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)低于周邊二手房均價(jià)。
　　事實(shí)上，現(xiàn)在降價(jià)出售的二手房多為業(yè)主急需用錢或戶型較差，大部分業(yè)主仍沒(méi)有明顯降價(jià)的舉動(dòng)。但經(jīng)過(guò)半年的堅(jiān)持后，將有部分業(yè)主的預(yù)期價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。
　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月在8000套左右停滯不前，這表明北京市場(chǎng)有資格購(gòu)房且急需置業(yè)的潛在購(gòu)房群體的數(shù)量級(jí)即為8000人/月，成交量保持低位將成為常態(tài)。
　　“目前居民的購(gòu)房意愿并不高。”張大偉表示，根據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，未來(lái)一個(gè)季度有購(gòu)房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　此前，萬(wàn)科公布了其針對(duì)北京家庭的入戶抽樣調(diào)查，顯示在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為20萬(wàn)戶。折算限購(gòu)后已經(jīng)消耗的量，在目前房?jī)r(jià)沒(méi)有變化的情況下，中原地產(chǎn)報(bào)告表示難有新增需求。張大偉認(rèn)為，這使得業(yè)主為了獲得購(gòu)房者的認(rèn)可，在報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就撇清泡沫，下調(diào)價(jià)格，爭(zhēng)取加快出手。
　　兩成中介公司零成交
　　當(dāng)前，中介公司生存問(wèn)題已顯現(xiàn)，整個(gè)北京中介行業(yè)收縮明顯。
　　早在今年2月，因?yàn)轭A(yù)計(jì)二手房成交量將縮減30%，鑫尊置地關(guān)閉了北京50家門店。5月份，美聯(lián)物業(yè)暫時(shí)關(guān)閉了上海全部8家門店，退出經(jīng)營(yíng)近15年的上海二手房市場(chǎng)。
　　另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月份共有1224家中介門店零成交，當(dāng)時(shí)北京中介門店一共有5562家，也就是說(shuō)，早在6月份就有20%多的中介門店零成交。7、8月是行業(yè)淡季，鏈家地產(chǎn)估算有400余家中介店面可能關(guān)閉。
　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在北京，一家正規(guī)中介門店一個(gè)月成本至少在10萬(wàn)元，要依靠至少兩套二手房買賣或者30筆租賃業(yè)務(wù)才能維持盈虧平衡。
　　按照北京8月份二手房總簽約套數(shù)9348套計(jì)算，中介門店數(shù)在5000多家來(lái)算，平均每家門店成交不到兩筆。同時(shí)，租賃業(yè)務(wù)市場(chǎng)情況也不容樂(lè)觀，主要業(yè)務(wù)仍然集中在幾個(gè)大中介手中。但中介公司僅靠租賃不是長(zhǎng)久之計(jì)，小中介普遍虧損現(xiàn)象將逐步顯現(xiàn)。
　　慘淡的局面正在加速中介公司洗牌和轉(zhuǎn)型。張大偉表示：“為了彌補(bǔ)二手房交易的不足，行業(yè)中拓展業(yè)務(wù)會(huì)增多。北京中原地產(chǎn)開(kāi)始增加一手房代理的業(yè)務(wù)，在困難時(shí)期，一二手房聯(lián)動(dòng)是改善中介公司當(dāng)前困境的重要舉措。”
　　“目前整個(gè)行業(yè)盈利的空間很小，基本持平甚至是虧損的不在少數(shù)。中介僅僅靠買賣房屋已經(jīng)不能支撐整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)了。”張大偉坦言：“僅靠二手房的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在的確是不太能夠支撐北京市這么多經(jīng)紀(jì)公司，所以一些中介公司會(huì)做商品房的分銷。”他同時(shí)表示，相比2008年來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的情況還是要好一些。

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