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2009年房估師理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo): 估價(jià)方法

作者:不詳   發(fā)布時(shí)間:2009-10-27 11:32:34  來源:網(wǎng)絡(luò)
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估價(jià)方法

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用科學(xué)的方法(appraisal approach)進(jìn)行分析、測算和判斷,不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常可以通過下列3個途徑來求。
(1)近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價(jià)格,即基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值。所謂類似房地產(chǎn)(similar propeny),是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi),并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)簡單地說就是與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍,也稱為同一供求圈、同一市場,是指與估價(jià)對象之間具有一定的替代關(guān)系,價(jià)格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。
(2)如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益—基于理性而謹(jǐn)
慎的買者肯出的價(jià)錢不會高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和,即基于該宗房
地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價(jià)值。
(3)如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用—基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價(jià),即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值。
由上述三個途徑便產(chǎn)生了三大基本估價(jià)方法,即市場法、收益法和成本法。此外,還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法,如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
關(guān)于基本估價(jià)方法,值得指出的是,美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach,sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;英國體系為比較法(compari sonmethod,comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同,英國的投資法和利潤法可以歸為收益法(income approach,兩者的區(qū)別主要在于估價(jià)對象不同,投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià),利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)),而剩余法和承包商法可以歸為成本法(cost based approach)。因此,英國的估價(jià)方法與美國的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。
本書將在后面的章節(jié)中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對象和估價(jià)需要具備的條件,這些方法有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用,以相互驗(yàn)證,有時(shí)是相互補(bǔ)充的,但不應(yīng)相互替代。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用,正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),當(dāng)理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的,必須在估價(jià)報(bào)告中充分說明不采用的理由。
8.如果估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意取舍。( )(2002年試題)
答案:對

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【責(zé)任編輯:韓志霞  糾錯
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考試時(shí)間:2009年10月18、19日。
考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。
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