第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

一概論
房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結(jié)為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性故叉稱“不動(dòng)產(chǎn)”。近年所稱的“物業(yè)”，實(shí)際上就是我們所說(shuō)的房地產(chǎn),房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內(nèi)容就是土地和建筑物。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質(zhì)完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門(mén).屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，而且還從事部門(mén)分土地的開(kāi)發(fā)和房屋的建設(shè)活動(dòng)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序：

我們要掌握開(kāi)發(fā)程序各階段的內(nèi)容

(一)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究

出房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的編制應(yīng)由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。項(xiàng)目建議書(shū)應(yīng)闡明項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來(lái)源、期限、進(jìn)度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟(jì)效益等。屬于直轄市或計(jì)劃單列市的城市報(bào)市計(jì)委批準(zhǔn)，大型項(xiàng)日還要報(bào)建設(shè)部初審后再報(bào)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)。非直轄市或非計(jì)劃單列市的大型項(xiàng)目由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，報(bào)建設(shè)部初審，再報(bào)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)。

可行性研究應(yīng)包括：項(xiàng)日背景及概況、建設(shè)條件、進(jìn)度、投資估算、財(cái)務(wù)效益分析等

內(nèi)容。

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請(qǐng)用地的必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：建設(shè)單位和個(gè)人申請(qǐng)用地，必須持縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上人民政府行政主管部門(mén)申請(qǐng)選址定點(diǎn)、行政主管部門(mén)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后，建設(shè)單位方可依法向縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地。

以上兩種情況和規(guī)定要清楚。

(三)土地使用權(quán)證書(shū)

土地所有權(quán)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為。因?yàn)閲?guó)家是國(guó)有土地的所有者，只有國(guó)家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或協(xié)議的方式。

拍賣(mài)，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

招標(biāo)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人，用書(shū)面投標(biāo)的形式競(jìng)投土地,由符合條件的單位或個(gè)人,用書(shū)面投標(biāo)的形式竟投土地使用出讓權(quán),由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。招標(biāo)方式的中標(biāo)者不一定是標(biāo)價(jià)中的最高者。因?yàn)樵谠u(píng)標(biāo)時(shí)，不僅要考慮到投標(biāo)價(jià)，而且要對(duì)投標(biāo)規(guī)劃方案和投標(biāo)者的資信情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判，協(xié)商有關(guān)事宜�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)條件的，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議的出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)�！边@種出讓方式主要用于工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、市政公益事業(yè)、非盈利項(xiàng)目以及政府為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需給予優(yōu)惠、扶持的建設(shè)項(xiàng)目等。