三、房地產租賃價格評估（法規(guī)P137-145）

　　1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關規(guī)定。

　　2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。

　　住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　3、私房租賃價格管理規(guī)定。

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。

　　4、轉租。轉租必須經出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規(guī)定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。

　　5、租賃價格評估特點。

　　①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。

　　住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調整租金幅度的價格空間。

　�、谧饧s對租金估價有一定的影響。

　　租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正�？陀^的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。

　�、蹌潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。

　　④幾種租金內涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據供求關系形成）。

　　6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。

　�、偈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定�？鄢�項目在收益法中已作了說明。注意租金的內涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內，在計算收益時要注意租金的價格內涵。

　�、诔杀痉ㄔu估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。