住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定

　　住宅小區(qū)選址定點之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計。城市綜合開發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開發(fā)管理部門(或綜合開發(fā)公司)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍;標(biāo)明規(guī)劃管理部門劃定的道路紅線及其他外部限制條件;標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑;標(biāo)明小區(qū)建筑物(包括住宅、公共建筑等)的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計標(biāo)高等;明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等;標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類型停車場地的布置形式;明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門申報審查，由城市規(guī)劃部門會同各有關(guān)部門共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見通知書，作為下階段設(shè)計修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應(yīng)予修改補充的意見。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門提出審查意見，報市(縣)人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說明書;小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專項規(guī)劃平面圖;小區(qū)豎向規(guī)劃圖;小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo);各項市政工程規(guī)劃;小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過及修改通過后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時間，并加蓋審批機構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

　　住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證�！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護的。由城市規(guī)劃管理部門發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

　　住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理

　　建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程項目向城市規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：

　　1.確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計要求通知書，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計方案的依據(jù)。

　　2.審定各建設(shè)工程(包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等)初步設(shè)計方案，發(fā)放初步設(shè)計方案規(guī)劃審定書，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。

　　3.審查施工設(shè)計圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開工的依據(jù)。經(jīng)過這些程序后，建設(shè)部門方可開始辦理稅費手續(xù)，獲得施工許可證，進而開始施工。

　　住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定

　　住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類住宅建筑設(shè)計方案及公共建筑設(shè)計方案的審查，各設(shè)計方案應(yīng)滿足城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開發(fā)單位的意見等。建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門報送住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案申請審定時，應(yīng)符合以下要求：

　　1.應(yīng)具備建設(shè)計劃的批準(zhǔn)文件;

　　2.設(shè)計方案要符合城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求;

　　3.報送的各建筑的設(shè)計方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計且方案不應(yīng)少于兩個，并可附上建設(shè)單位及其上級主管部門的推薦方案的意見;

　　4.設(shè)計方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計方案說明書等。有時，一個住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開發(fā)的，各單位分別報送建筑設(shè)計方案申請審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計方案后城市規(guī)劃行政主管部門對方案進行審查比較，必要時組織專家評審，對各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周圍的環(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進行審查，并對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析，最后確定設(shè)計方案并提出修改意見。在建筑設(shè)計方案確定后，建設(shè)及開發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計。

　　住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批

　　住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線等要由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線須向城市規(guī)劃主管部門申請，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實施。各項小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級的有證設(shè)計單位設(shè)計。小區(qū)各項市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門辦理報建，報建時應(yīng)具備詳細的設(shè)計圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管線應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線應(yīng)依次由道路紅線向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱力管。管線走向應(yīng)與道路中線平行，橫穿道路時應(yīng)盡量與道路中線垂直。各種管線的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應(yīng)達到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標(biāo)高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線、電話亭、指示牌、交通標(biāo)志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。