1、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。
　　國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。⑤近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低訴至機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
　�。�1）在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化，如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要達(dá)到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時(shí)，劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
　　（2）在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)�？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
　　2、設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)。
　　許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。我國(guó)可借鑒國(guó)外的做法，以立法的形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的職業(yè)地位，在全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等等。
　　3、基于法定主義原則，明確規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止性行為。
　　筆者以為，應(yīng)該采取列舉加概括方式，將房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的禁止性行為明文予以規(guī)定，具體的禁止性行為如下：
　�。�1）無證無照非法從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
　�。�2）非法轉(zhuǎn)讓、租借執(zhí)業(yè)證書以及其他允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的行為；
　　（3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；
　�。�4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物；
　�。�5）利用工作之便“炒房”，從中賺取差價(jià)或者利用工作便利牟取其他不正當(dāng)利益；
　�。�6）與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人利益；
　�。�7）發(fā)布虛假與不實(shí)信息欺詐當(dāng)事人；
　�。�8）利用內(nèi)幕信息，與自己交易或泄露信息于他人建議他人交易；
　�。�9）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
　　4、確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由。
　　過錯(cuò)責(zé)任是指因行為過錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過錯(cuò)說，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過錯(cuò)和重大過失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對(duì)中介機(jī)構(gòu)的主觀過錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來?yè)p失，當(dāng)事人就可以起訴中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無過錯(cuò)或過失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。
　　當(dāng)然，從公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由或抗辯事由作出具體規(guī)定：考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　�。�1）中介機(jī)構(gòu)能夠證明其在出具報(bào)告或簽署文件前，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)已作深入調(diào)查，并未違反有關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)則，其有正當(dāng)理由確信所提供的信息或技術(shù)是真實(shí)的且不存在重大疏漏。
　�。�2）中介機(jī)構(gòu)對(duì)政府有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)出具的正式文件的真實(shí)性不負(fù)調(diào)查義務(wù)。如法律文書或土地轉(zhuǎn)讓合同等。
　�。�3）中介機(jī)構(gòu)對(duì)其他專業(yè)人士如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等出具的報(bào)告或文件不負(fù)核查義務(wù)。
　�。�4）中介機(jī)構(gòu)能夠證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或消費(fèi)者存在主觀過錯(cuò)，且損失是由該主觀過錯(cuò)導(dǎo)致的。
　�。�5）虛假或不實(shí)信息未對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，情節(jié)并不重大的。
　�。�6）因不可抗力導(dǎo)致的其他可以免責(zé)的情形。
　　5、建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。
　　為使這一制度得以落實(shí)，要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員參加保險(xiǎn)。一旦業(yè)務(wù)發(fā)生差錯(cuò)，給委托人造成損失，要分別用保證金、風(fēng)險(xiǎn)基金、保險(xiǎn)金賠償，根據(jù)各自責(zé)任的大小，法人和直接責(zé)任人可按比例分?jǐn)�。如中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向有故意或重大過失的中介服務(wù)人員進(jìn)行追償；如果中介服務(wù)人員為自己牟取私利、欺詐當(dāng)事人等行為情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依法可追究其刑事責(zé)任。
　　6、明確損失賠償范圍。
　　房地產(chǎn)中介違規(guī)行為發(fā)生后，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或消費(fèi)者帶來?yè)p失的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員必須承擔(dān)賠償責(zé)任或違約責(zé)任。
　�。�1）對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與委托人訂立委托代理合同或居間合同的，違反合同約定，則應(yīng)按照合同約定的違約方式追究中介機(jī)構(gòu)違約責(zé)任，具體賠償金額按照當(dāng)事人合意而定。
　�。�2）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的，則適用侵權(quán)法“無損害，無賠償”的一般原則。一般而言，在計(jì)算該侵權(quán)賠償額時(shí)，只計(jì)算財(cái)產(chǎn)損失的，不計(jì)算可能引發(fā)的精神損害，或者說財(cái)產(chǎn)損失賠償中已包括可能出現(xiàn)的精神損害，因此不存在精神損害的單獨(dú)計(jì)算和賠償問題。賠償范圍應(yīng)定為受害人的實(shí)際損失，實(shí)際損失包括直接損失和可得利益，即應(yīng)包括中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的受益額、房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費(fèi)者的損失額以及損失的銀行同期利息。當(dāng)然，如果條件不夠成熟，立法可以不必將具體的計(jì)算方法、賠償金額作詳細(xì)規(guī)定，還可以賦予法官必要的自由裁量權(quán)，法官可以在公平原則、誠(chéng)信原則的指引下作出帶有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)的賠償裁判。