三、確立房地產中介違規(guī)行為民事責任的法理學基礎
　　《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第23條規(guī)定：“因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償�！逼卟课�的《通知》中對中介違法違規(guī)行為也規(guī)定了“收回資格證書或公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任”�？梢妼τ谥薪檫`規(guī)行為，相關法規(guī)主張刑事責任、行政責任、民事責任三者并舉已達成共識。在追究行政責任、刑事責任方面，可以分別依據《行政處罰法》、《刑法》等進行，然而對于如何追究民事責任、要不要設置民事責任，目前法律并無定論，實踐中也頗有爭議。筆者認為，設置民事責任是完全必要的。
　�。ㄒ唬┻@是“無救濟則無權利”法律原則的體現。
　　民事責任是違反民事義務的結果。民事責任使民事權利具有法律上之力，使權利人藉以享有特定的利益。從中介服務機構和其委托人房地產開發(fā)公司或購房者的關系看，房地產公司或購房者與之簽訂了中介服務合同，中介服務機構理應盡職盡責，提供真實、完整、準確、新穎、公平的信息和技術服務。從違規(guī)行為的性質看，中介服務機構或是違反了委托代理合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權益，因此應承擔兩種責任，當然也包括兩種責任的意合，即違約責任和侵權責任。這兩種責任明顯屬于民事責任的范疇，因此設置民事責任是當事人尋求公力救濟和私力救濟的雙重需要。
　�。ǘ�）從民事責任與行政責任、刑事責任的關系上看，民事責任具有獨立性。
　　在規(guī)制房地產中介違規(guī)行為的過程中，僅僅追究中介機構的行政責任和刑事責任，對于維護房地產市場秩序是不夠的。行政責任是主管機關發(fā)揮監(jiān)管職能的結果。由于主管機關人力、財力、物力的限制，其發(fā)現，調查中介機構違規(guī)行為以及追究其行政責任的能力也相應受到限制。至于刑事責任，它是法律責任中最嚴厲的責任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴重構成犯罪時方可適用。對于房地產開發(fā)公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創(chuàng)傷的，只能只民事賠償�？梢�，在房地產法領域，民事責任是行政責任、刑事責任所不可替代的。
　　（三）從民事責任的功能看，民事責任具有補救功能、重罰功能和管理房地產市場秩序的多重功能。
　　1、補救功能。補救是對受害人而言的，而民事責任恰恰具有填補損失、恢復權利的作用。借助補救性，受害人可以依據民事責任賦予的請求權直接提起訴訟，亦可以尋求其他更加簡便靈活的權利救濟方式。就中介違規(guī)行為而言，最重要的責任形式就是賠償損失，通過恢復受害人的財產狀況和受到侵害的權利，從而維系消費者對房地產市場的信心。
　　2、懲罰功能。懲戒是對侵權人或違約人而言的，民事責任具有制裁不法行為、恢復秩序的作用。懲罰意味著法律依據社會公認的價值標準和行為準則對具體行為作出否定評價和抑制性處理，其結果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔強制性的給付義務和其他義務來實現。在規(guī)制中介違規(guī)行為中，運用民事責任“取回”違規(guī)機構的“不義之財”，是對以獲得非法利益為動機的中介違規(guī)行為的有效懲戒。如果法律明文規(guī)定中介違規(guī)行為的民事責任，賦予受害人民事訴訟的權利，那么受害人將可以運用訴訟手段維護其合法權益。
　　3、管理房地產市場的功能。完善的民事責任必然很好地發(fā)揮補救和懲戒功能。補救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規(guī)范中介違規(guī)行為。當受害人依法主張自己應有的權利時，就將個人權利轉化為房地產法的實現問題，公權力方可介入其中。從這種意義上說，民事責任是連結民事權利與國家公權力的中介。③詳言之，中介違規(guī)行為一旦發(fā)生，受害人通過行使訴權要求中介機構承擔民事責任，公權力介入其中，那么在懲戒侵權行為或違約行為、恢復受害人利益的同時，房地產市場的整體秩序也得到一次又一次規(guī)范和調整�？梢�，民事責任的設置，對管理整個房地產市場也起到了不可或缺的作用�？荚嚧蠓康禺a估價師
　　四、對相關立法的幾點建議
　　要解決房地產中介違規(guī)行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。國外房地產中介業(yè)務之所以發(fā)達、有序，就是因為其具有完備規(guī)范的法律法規(guī)體系。以美國為例，聯邦有《聯邦法》、《美國商業(yè)法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完備有效的房地產中介服務業(yè)法規(guī)體系，包括一般代理法規(guī)、契約法規(guī)、各州的執(zhí)照法、專業(yè)倫理法則、該州的相關法律等，其法律法規(guī)之完善、規(guī)定之詳盡具體值得我們借鑒。我國香港地區(qū)通過了《地產代理條例》，全面監(jiān)管地產中介代理業(yè)務的運作以保護消費者，由地產代理監(jiān)管局負責巡查及代理服務的投訴。在發(fā)達國家或地區(qū)，中介服務人員只要違規(guī)或違反執(zhí)業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。借鑒國外的立法經驗，結合我國房地產中介市場的實際情況，建議立法應確立以下幾方面內容